28岁的深圳，如同一个正当壮年的成年男子，他正在谋图新的事业高峰，但是，曾经低廉的土地和人力成本、充裕的资源环境、优惠的政策随着城市经济飞跃的现实渐行渐远。当其他城市以优惠的土地政策为吸引的橄榄枝频频抛来，面对企业流失，他只能表示无奈和伤感。
这一窘迫状况今年开始将得到很大改变。
日前，《深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007-2020）》等城市二次开发的八大土地新政出台，八大政策采取"政策松绑"、"审批提速"、"空间挖潜"、"产业集聚"等多种手段，想方设法帮助企业"一揽子"解决发展用地问题。盘活存量土地，不仅能增加深圳产业升级的砝码，也能增加其城市竞争力。
缺地的深圳
"家在深圳，上下游产业链也在深圳，但是深圳难找到上规模的地块建新厂房，我们只有搬来东莞。"深圳华谊仪表有限公司员工小李告诉记者说。
深圳在仪器仪表行业素有"世界数字万用电表王国"的美誉，深圳华谊仪表有限公司，是全球电子测量工具的主要供应商之一。如今，这家公司在东莞建立的占地两万多平方米的花园式工厂已经投入使用。另一家曾经在深圳发展的优利德集团有限公司，是亚洲最具规模的仪器仪表公司之一，如今，它的两大生产基地分别建在了东莞和成都。
在深圳，机械行业是仅次于电子信息产业的第二大产业，也是因为缺地导致外迁企业最多的一个产业。"2007年，深圳机械行业实现总产值2250亿元，现有机械企业1.2万多家，产业人员85万余人。但是，土地、能源等要素难以为继，制约深圳机械行业的发展后劲，许多企业原租用的厂房面积与场地条件已无法满足生产发展需要。"深圳市机械行业协会副会长姚纪广说。
调查显示，到去年6月，机械行业共有26家外迁企业，其中工业总产值达上亿元的企业有7家。机械制造、电子元器件、塑料制品、玩具等劳动密集型的传统产业，约占去年深圳外迁企业总数的58%.
在传统产业"外迁"的同时，深圳一些高新技术企业也开始在异地设制造基地。比如华为在东莞松山湖科技产业园区一口气"啃"下50万平方米用地，分一、二期建设，每期投资20亿元，建成之后主要生产交换机等。
这些企业外迁最直接、最根本的原因就是工业用地短缺。去年10月，深圳市贸工局的一份调研报告显示，在工业总产值上亿元的32家外迁企业中，外迁原因排在首位的是"在深圳用地需求无法满足"，选择该项的企业有20家，占62.5%.
今年，深圳市工业贸易百人服务小组在调研时，听到企业呼吁最多、最集中的一个问题是，需要土地：深圳一批上市企业中16家已募集资金项目落地需要土地，19家建设总部需要用地；深圳450家民营领军骨干企业新建项目需要土地；几十家拟上市的中小企业总部建设需要土地；一批先进制造业企业总部建设需要土地；一批全国响当当的知名商业零售品牌如华润万家、天虹等总部建设需要土地。
"如果不改变经济增长方式和土地利用模式，建设用地仍按2000年-2006年每年平均增加35平方公里的速度发展，6年左右深圳市可建设用地资源将可能被耗尽，深圳市将无地可供。"深圳市国土资源和房产管理局一位官员说。
二次开发挖掘新空间
深圳真的没有土地了吗？"凡是符合深圳产业政策发展的好项目，深圳就有土地。"这是深圳市市长许宗衡在多个场合的回复。
政府官员介绍，深圳还有未开发的宝贵土地约100多平方公里，另外，城市二次开发刚刚起步，旧工业区需要改造123平方公里、城中村需要改造96平方公里、旧工商住混合区需要改造6平方公里，还没有计算旧住宅区改造等等。
问题是，如何盘活这些土地，并发挥其在产业升级中的导向作用？
这即是城市二次开发的八大政策出台的背景。
南山区科技园麻雀岭工业区，经营日用品夫妻店的刘师傅说："这里改造后，进来的企业多了些，出台了什么政策我也看不懂，但是我的生意确实好一些了。"作为普通老百姓，他并不知道，这个工业区在改造前，平均产值不到1000元/平方米，改造后，年平均产值30000元/平方米。
通过旧工业区的改造，将过去的"低产田"改造成为"高产田"，是八大土地新政中"空间挖潜"的核心内容。
深圳市规划局一位工作人员介绍，初步"摸底"显示，全市900多个工业区中，有旧工业区680多个，其中属于原村办工业区就占了总数的87%，且布局分散凌乱，规模小、厂房质量差、配套功能不全、利用率较低。
谁都期盼破旧的厂房能变身花园式的工厂，但是这需要突破旧有的一些政策束缚。"需要盘活的土地中，城中村、旧工业区、旧商业区等广泛存在且混杂在一起，土地利益主体多元化、土地权属不清晰，为了保护土地流失，原来政府规定改造后的物业只能整体转让，甚至是禁止其转让，对我们这些经济实力不够的企业来说，根本买不起整栋物业，只能在村办工业厂房或者在违章建筑中寻找生存空间。"宝安区一家成产电子产品的企业负责人说。
政策即是为了解决问题。"随着深圳经济的发展及产业的升级转型，已有的许多工业楼宇有整体转让或分割转让的需要，八大土地新政中的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》对原有政策作出调整，允许工业用地上兴建的工业楼宇整体转让和一定条件下分割转让，可解决中小企业的多层次用地需求。"深圳市国土资源和房产管理局一位参与了政策制定的工作人员说。
"这一政策突破将极大地增加改造主体，特别是集体股份合作公司和房地产开发商参与旧工业区改造的积极性。"宝安区贸工局产业规划科一位工作人员说。
与这一突破性政策同时出台的《深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007-2020）》提出，到2020年全市工业区升级改造的总规模将达到101平方公里，特区内工业园区升级改造的产业发展方向定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主，特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园，分别定位为高新技术片区、优势传统产业片区、新兴产业研发制造片区。
土地资源倾斜给好项目
"表面看，企业缺少的是土地，实质是产业结构调整优化升级的问题。上世纪90年代，深圳争论并明确了必须发展高新技术产业，而现在，新一轮的产业结构调整来临，这一次，则是如何处理好土地权属不清等错综复杂的利益关系，土地资源将对深圳产业结构升级发挥主导作用。"深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受采访时说。
今年7月的上半年经济形势分析会上，市长许宗衡曾表示，坚持产业第一，积极发展工业，是年轻的深圳必须坚持的道路，"'皮之不存，毛将附焉？'，二产是'皮'，三产是'毛'，没有二产，何谈三产发展？"许宗衡说。
12月16日，深圳市召开的市委常委（扩大）会议再次指出，要进一步推动自主创新和产业结构调整，进一步做大做强"四大支柱产业"，努力打造以"高端化、集群化、总部型、创新型"为主要特征的现代产业体系，千方百计引进一批重大产业项目落户深圳。
宋丁认为，目前深圳正在进行的产业升级主要包括三方面：一是包括钟表、家具、玩具、珠宝等深圳优势传统产业的升级，主要是提高技术含量，打造自己的品牌；二是基础工业适度重型化发展，包括坝光的精细化工园项目等；三是继续大力发展的高新技术产业，目前，高新技术产业已占据深圳GDP的半壁江山，未来它仍将是深圳的产业标杆。
"工业是占地规模较大的产业，八大土地利用政策的出台，将会吸引一批规模化效应明显、科技含量高、资本充足型和环保生态型工业企业留在深圳旧地升级转型，也会吸引一批新的企业进入深圳发展。"宋丁说。
具体操作上，深圳市政府选择的是以土地为指挥棒，牵住项目这个牛鼻子来加快产业结构调整的策略。
市长许宗衡表态，深圳一批上市公司已经募集到资金的好项目需要尽快落地，450家深圳骨干优势企业的好项目，还有一批现在规模不大，但成长性好、发展潜力大的企业，如大族激光等等，这些都是重点。
除此之外，还要帮助一批先进制造业企业解决总部建设问题，如百丽国际控股公司、国内最大的音乐原创综合创新支撑平台华动飞天网络，以及一大批品牌连锁商业企业总部建设也是供应土地的重点企业。
另外，深圳"十一五"期间共规划了高新技术及先进制造业、现代服务业、产业集聚基地、生态环保、社会事业等十类362个重大项目也是供应土地的重点。
本版特约撰稿：陈宏
■地理纵深
深圳创造政府收购企业土地首例
近日，深圳市土地储备中心以市场化模式收购了深圳市深业金宝源投资有限公司一幅占地17613平方米、包括地上建筑物的地块，这是首例由政府向企业收购土地的个案。被收购的梅林项目上面已建有两栋大楼，政府可能会将它进行改造，规划为办公楼用地。据悉，这标志着深圳市土地收购迈出了实质性一步，是落实节约、集约用地的又一探索。
■地理论见
二次开发决定着深圳的未来
"深圳的八大土地新政，一方面是自身经济发展，产业结构调整的内在需求，也是深圳市在缺地的客观条件下，发挥土地资源最大潜力的正确选择，土地二次开发，决定着深圳的未来。"深圳市房地产研究中心副主任王锋说。
土地资源紧缺不仅是深圳的问题，12月22日，广东省政府举办的一场新闻发布会透露，广东建设用地每年缺口11万亩，土地资源紧缺已经成为制约广东经济发展的瓶颈。
"深圳在全省土地最紧张，盘活使用存量土地方面需求最迫切，盘活土地，将解决深圳后续发展的资源保障问题，也将为广东省解决土地紧缺问题提供一个样本。"王锋说。
土地二次开发的成败，还决定着深圳能否进一步提高每平方公里产出。"目前深圳的每平方公里产值是全国最高的，未来能否保持这个第一，盘活原来生产效率低下的存量土地至关重要，深圳必须将更多的'低产田'耕耘为'高产田'。"深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。
●深圳土地二次开发八大政策
1《关于进一步完善我市产业用地出让工作的意见》
2《深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007-2020）》
3《关于加快推进我市工业区升级改造的工作方案》
4关于修改《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》的决定
5《深圳市工业楼宇转让暂行办法》
6《关于加快推进我市软件产业园规划建设工作的建议》
7《深圳市软件产业用房管理暂行办法》
8《关于上市企业总部和连锁商业企业总部用地选址意见》
资料来源：深圳市规划局
博文
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