叶檀：房价保持稳定 并购重组是大戏
中国社科院4月23日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，指出中国房地产短期内成交量上升的同时，价格调整将持续。
政策调整是房地产小阳春的前提。为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等。从一季度的房地产成交量和国企赢利分类来看，房地产与汽车仍然是我国消费领域的重头戏。
但房地产的结构调整在继续，如果经济紧缩，房地产小阳春很难变成大阳春。我国房地产的大戏不在小阳春，而在并购重组。
蓝皮书表示，我国房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生 存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰，特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。一些未能成功上市却大量储备土地资源的开发商将 从债券市场和信托市场寻求支持，实力较小的开发商不得已通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。
房地产小阳春遮蔽了并购时代到来的事实，并购重组才是房地产市场的大戏，决定了今后两三年中国房地产市场的格局。
房地产要健康发展，关键因素有二：一是建立规范的土地市场；二是加快房地产企业的并购重组，建立优胜劣汰的市场竞争模式。并购重组被赋予促使房地产健康发展的重任。
政策导向业已十分清楚。我国房地产政策虽然五花八门，风向标莫过于地根与银根“两根”。由于房地产市场的高价闲置地与库存房形成尖锐矛盾，一季度国土资 源部核减建设用地逾3000公顷，再次“紧缩地根”。不仅如此，国土资源部土地利用司的十余位专家“南下北上”进行调研，摸底土地二级市场闲置土地数量， 为建立规范的“土地流转二级市场”提供基础数据。
要提高土地二级市场的效率，目前使用权人之间股权交易的模式不应该被摒弃，反而应 该发扬光大。通过市场主体之间的股权互换或者土地出让，不仅可以实现土地的市场定价，还能完成房地产重组并购之中的关键步骤，即房地产企业并购重组之前， 首先在土地二级市场形成并购重组格局。
中国的房地产市场将经历大浪淘沙的筛选期，选择工作由银行主导。
3月 18日，央行与银监会联手发布《关于进一步加强信贷结构调整的指导意见》，其中明确指出，进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项 目的信贷支持力度，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务等。此举强化了去年12月国务院发布的促进房地 产市场健康发展的“国十三条”中的信贷力度。
这是政府并购重整产业的思路在房地产领域的进一步强化。2008年12月9日，银监会 公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，时隔12年之后，并购贷款重新开闸。各机构为争抢优质客户，开始跑马圈地。十几天后，上海联合产权交易所与工行 上海分行、上海银行就签订了《开展商业银行并购贷款合作协议》。不到一个月，2009年1月6日，工行北京分行、北京首创股份有限公司和北京产权交易所就 在京举行三方关于并购贷款合作框架协议的签字仪式。国内已经有了1万亿左右的并购交易，规模还将呈几何级数扩大。
优质的大型房地产 企业已经获得融资支持。3月，中国农业银行分别授信香港瑞安集团和世贸集团130亿元和150亿元；SOHO中国获得中国银行北京市分行各类授信和融资金 额共计100亿元；绿城集团也于近期获得200亿元授信额度。不仅如此，事实上在房地产受到调控的危急关头，大型房地产商还是能够通过股权与债权融资获得 所需资金，虽然成本有所提高。
经过此轮房地产市场低迷的阵痛期，两三年后中国楼市格局将逐渐明晰。大型房地产商通过并购中小房地产 企业项目，甚至直接并购中小房企，改变房地产市场生态，通过并购还能消化库存积压房。可以预见，在库存房大部分得到消化之前，两三年内新房开工速度还会下 降。有关方面无法再忍受数万家房地产企业各霸一方，无法形成统一的行业规则、令行不能禁止的现象。
政府给予优质开发商并购重组贷款向正确的方向迈进了一步，下一步是阻止地方政府干预商业银行，不让不该存活的企业在地方银行的护佑下如鱼得水；同时政府尽快将保障住房从纸面规划落地，以免房地产业的洗牌再度遭遇严重的道德与舆论困境。
并购重组是未来很长时间中国企业界的大戏，国资委推出资产管理平台，央企数量进一步减少，央企如此，房地产市场能置身事外吗？
2009年4月23日星期四
达成了“三赢” 楼市才有“艳阳天”
首先，政府应努力引导房价合理回归。更确切地说，房地产市场未来应该步入一个“平民化时 代”。这就要求政府充分利用政策性住房调剂住房的市场价位。保障性住房和限价房等政策性住房的大量入市，固然会分流商品房的市场份额，但同时也会对房价尤 其是中高端商品房价格起到平衡、稳定作用，从而引导开发商开发中低价商品房，以促进整体房产价格的合理回归。
其次，房企应努力挖掘 改善性居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑，单独依靠某一方面的需求是难以持续的。从长期来看，刚性需求进一 步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政 ”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明政府对这部分需求的支持和重视。因此，房地产市场能否真正回暖也将取决于 未来改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例， 在楼市境况尚未明朗化的情况下争取更多的有利形势。
为了实现“保增长”的经济目标，在“国九条”、“金融30条”等政策推出的基础 之上，中央仍会继续采取全面的政策支持房地产回暖，力求保障民生与楼市发展的统一协调。这就要求银行继续支持房地产开发企业合理的融资需求，合理加大对中 低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，并对有实力有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。
政府希望有一个健康、稳健发展的中国房地产市场，开发商期待一个健康公平的竞争环境，而老百姓盼的是有自身能负担得起的房子，这三者其实并不矛盾。只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，应该能达到 “三赢”。
其次，房企应努力挖掘 改善性居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑，单独依靠某一方面的需求是难以持续的。从长期来看，刚性需求进一 步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政 ”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明政府对这部分需求的支持和重视。因此，房地产市场能否真正回暖也将取决于 未来改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例， 在楼市境况尚未明朗化的情况下争取更多的有利形势。
为了实现“保增长”的经济目标，在“国九条”、“金融30条”等政策推出的基础 之上，中央仍会继续采取全面的政策支持房地产回暖，力求保障民生与楼市发展的统一协调。这就要求银行继续支持房地产开发企业合理的融资需求，合理加大对中 低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，并对有实力有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。
政府希望有一个健康、稳健发展的中国房地产市场，开发商期待一个健康公平的竞争环境，而老百姓盼的是有自身能负担得起的房子，这三者其实并不矛盾。只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，应该能达到 “三赢”。
银监会辟谣：信贷政策未收紧
银监会辟谣：信贷政策未收紧
银监会新闻发言人昨晚表示，银监会并没有改变年初以来确定的信贷政策。
对于近日部分媒体猜测银监会要改变信贷政策的报道，银监会发言人表示，银监会日前开展的信贷资产贷后检查以及与票据融资等相关联的案件排查，都是银监会合规性监管和持续风险监管的正常工作安排。
该发言人说，作为银行业监管部门，银监会每年都根据工作需要安排相关检查。
央行统计数据显示，一季度中国新增贷款达4.58万亿元， 其中1月份1.62万亿元，2月份1.07万亿元，3月到了1.89万亿元。第一季度银行信贷同比多增3.25万亿元，增速创下历史之最，接近政府设定的2009年全年最低目标5万亿元。
这点燃了市场对中国经济成长将加速的乐观情绪，但也引发了对通胀以及不良贷款上升的忧虑。市场人士纷纷猜测，监管部门可能收紧流动性，对信贷进行控制。
央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲昨日在东京参加亚洲开发银行研究所召开的有关全球经济危机会议时，试图淡化这些忧虑。
樊纲指出，贷款增长率倾向于在每年年初上升，且并非所有贷款都流向企业界，“这是一次危机，因此2-3％的不良贷款增长率或许可以接受。”
“在中国，我们有其他国家没有的行政性措施。如果贷款增长出现问题，我们总是可以调整政策。”他说。
樊纲同时还指出，他相信中国经济已经触底，年内有希望实现7％～8％的GDP增幅。
这和央行副行长易纲的观点相同。此前一天，易纲在国际掉期与衍生工具协会（ISDA）第24届北京年会上指出，中国经济已在去年四季度触底，始于今年一季度的复苏趋势将延续至全年，中国全年经济增速料接近8％的既定目标。
最新数据显示，中国今年第一季度的GDP同比增长6.1％，增速低于去年第四季度的6.8％，创1992年有季度统计数据以来最低。但社会固定资产投资和工业增加值等指标都已经开始明显回升。
樊纲说，随着政府刺激方案效应逐渐扩散至整体经济，企业调整库存以及房地产投资要回到正常水平，可能需要两三年的时间。
他指出，在试图带领经济重回危机之前的高增长轨道同时，决策者必须要灵活管控信贷增长。
“很难给出建议，因为情况瞬息万变，”他说，“每个月情况都不一样，因此我们需要定期审视状况并作出应对。”
衍生品
刘明康反对高杠杆创新
中国银监会主席刘明康周四在国际掉期与衍生工具协会（ISDA）第24届北京年会上称，发展衍生品交易是中国参与全球化竞争的“必经之路”， 但坚决反对高杠杆率下的金融创新。
金融业的高杠杆化被认为是此次由美国雷曼兄弟破产引发的世界性金融危机的一大主谋。
“金融创新要遵从如下几个原则，风险是可控的，成本是可以算的，要增加产品的透明度。”刘明康说，坚决反对产品复杂化，在没有透明度的情况下推进金融创新，反对严重脱离实体经济和实际需要的金融创新。
刘明康说，中国在提高金融衍生工具产品水平的同时，应重点管理信用和流动性风险，并推动市场参与者提高专业水平和道德操守。
他指出，金融危机的经验表明，在不当的金融激励和约束体制下，金融衍生工具无法起到将风险转移给更能承担风险的市场参与者的作用，研究和监管金融机构激励机制，是监管者的职责。(罗晟)
证监会负责人否认5月中旬重启主板IPO
有消息指五一假期后重启IPO，光大证券将在5月中旬上市。对此，证监会有关负责人在接受媒体采访时表示否认。
据中国证券网报道，中国证监会有关负责人23日接受媒体采访时表示，目前没有听到A股IPO将于“五一”假期后重启及光大证券5月中旬上市的消息。他同时重申，投资者要关注相关信息的来源，公司是否上市要以中国证监会发审委的公布为准。
A股IPO已被叫停大半年，去年9月在中小板发行的华昌化工成为至今最后一只新股。已获中证监发审委通过IPO但仍未能上市的公司已多达34家，当中包括中国建筑股份、光大证券、招商证券等大型企业。
即使中国证监会重启IPO，由于获准上市的公司不少已等待近半年，可能需要再向中国证监会补充上市材料，离新股上市可能需要更多时间了。
金融海啸下，A股市场在去年下半年急挫，市场悲观情绪浓厚，当时确实不是在市场集资的好时机，而中国证监会执行的“平衡资金供求，控制新股发行节奏”原则，没有让IPO展开，防止对市场资金再带来冲击，也被视为政府救市的重要政策之一。
今年以来，A股市场回暖，宽松货币政策下，市场资金充裕，市场多次传出IPO重启的消息。担忧资金被分流，一直是市场解不开的结。
银监会新闻发言人昨晚表示，银监会并没有改变年初以来确定的信贷政策。
对于近日部分媒体猜测银监会要改变信贷政策的报道，银监会发言人表示，银监会日前开展的信贷资产贷后检查以及与票据融资等相关联的案件排查，都是银监会合规性监管和持续风险监管的正常工作安排。
该发言人说，作为银行业监管部门，银监会每年都根据工作需要安排相关检查。
央行统计数据显示，一季度中国新增贷款达4.58万亿元， 其中1月份1.62万亿元，2月份1.07万亿元，3月到了1.89万亿元。第一季度银行信贷同比多增3.25万亿元，增速创下历史之最，接近政府设定的2009年全年最低目标5万亿元。
这点燃了市场对中国经济成长将加速的乐观情绪，但也引发了对通胀以及不良贷款上升的忧虑。市场人士纷纷猜测，监管部门可能收紧流动性，对信贷进行控制。
央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲昨日在东京参加亚洲开发银行研究所召开的有关全球经济危机会议时，试图淡化这些忧虑。
樊纲指出，贷款增长率倾向于在每年年初上升，且并非所有贷款都流向企业界，“这是一次危机，因此2-3％的不良贷款增长率或许可以接受。”
“在中国，我们有其他国家没有的行政性措施。如果贷款增长出现问题，我们总是可以调整政策。”他说。
樊纲同时还指出，他相信中国经济已经触底，年内有希望实现7％～8％的GDP增幅。
这和央行副行长易纲的观点相同。此前一天，易纲在国际掉期与衍生工具协会（ISDA）第24届北京年会上指出，中国经济已在去年四季度触底，始于今年一季度的复苏趋势将延续至全年，中国全年经济增速料接近8％的既定目标。
最新数据显示，中国今年第一季度的GDP同比增长6.1％，增速低于去年第四季度的6.8％，创1992年有季度统计数据以来最低。但社会固定资产投资和工业增加值等指标都已经开始明显回升。
樊纲说，随着政府刺激方案效应逐渐扩散至整体经济，企业调整库存以及房地产投资要回到正常水平，可能需要两三年的时间。
他指出，在试图带领经济重回危机之前的高增长轨道同时，决策者必须要灵活管控信贷增长。
“很难给出建议，因为情况瞬息万变，”他说，“每个月情况都不一样，因此我们需要定期审视状况并作出应对。”
衍生品
刘明康反对高杠杆创新
中国银监会主席刘明康周四在国际掉期与衍生工具协会（ISDA）第24届北京年会上称，发展衍生品交易是中国参与全球化竞争的“必经之路”， 但坚决反对高杠杆率下的金融创新。
金融业的高杠杆化被认为是此次由美国雷曼兄弟破产引发的世界性金融危机的一大主谋。
“金融创新要遵从如下几个原则，风险是可控的，成本是可以算的，要增加产品的透明度。”刘明康说，坚决反对产品复杂化，在没有透明度的情况下推进金融创新，反对严重脱离实体经济和实际需要的金融创新。
刘明康说，中国在提高金融衍生工具产品水平的同时，应重点管理信用和流动性风险，并推动市场参与者提高专业水平和道德操守。
他指出，金融危机的经验表明，在不当的金融激励和约束体制下，金融衍生工具无法起到将风险转移给更能承担风险的市场参与者的作用，研究和监管金融机构激励机制，是监管者的职责。(罗晟)
证监会负责人否认5月中旬重启主板IPO
有消息指五一假期后重启IPO，光大证券将在5月中旬上市。对此，证监会有关负责人在接受媒体采访时表示否认。
据中国证券网报道，中国证监会有关负责人23日接受媒体采访时表示，目前没有听到A股IPO将于“五一”假期后重启及光大证券5月中旬上市的消息。他同时重申，投资者要关注相关信息的来源，公司是否上市要以中国证监会发审委的公布为准。
A股IPO已被叫停大半年，去年9月在中小板发行的华昌化工成为至今最后一只新股。已获中证监发审委通过IPO但仍未能上市的公司已多达34家，当中包括中国建筑股份、光大证券、招商证券等大型企业。
即使中国证监会重启IPO，由于获准上市的公司不少已等待近半年，可能需要再向中国证监会补充上市材料，离新股上市可能需要更多时间了。
金融海啸下，A股市场在去年下半年急挫，市场悲观情绪浓厚，当时确实不是在市场集资的好时机，而中国证监会执行的“平衡资金供求，控制新股发行节奏”原则，没有让IPO展开，防止对市场资金再带来冲击，也被视为政府救市的重要政策之一。
今年以来，A股市场回暖，宽松货币政策下，市场资金充裕，市场多次传出IPO重启的消息。担忧资金被分流，一直是市场解不开的结。
地产股早间承受近2亿抛压 但楼市销量仍暖
地产股早间承受近2亿抛压 但楼市销量仍暖
高华证券分析4月13-19日交易量指出，从周环比角度看，已公布数据的14个城市中，有12个城市的房地产交易量上升。从同比角度 看，15个城市中有14个城市的交易量上升。与2009年3月周平均值相比，14个城市中有10个城市的交易量上升（中值为22%，而两周前中值水平为 7%）。
与2008年相比，14个城市中有13个城市的交易量上升；与2007年相比，已有数据的11个城市中有7个城市的交易量上升。
截至9:43，据“全景证券分析师”系统提供实时数据显示，地产业资金净流出1.89亿元，两市抛压仅次于机械业。其中，机构资金抛售9500万元，散户资金抛售9415万元。万科A成最大资金“弃儿”，净流出1723万元。
截止收稿，板块下跌1.62%，九成个股下挫。珠江控股、海德股份、金山开发等跌逾6%，地产龙头多下挫。保利地产、陆家嘴等跌逾2%。
土地使用表格下载 临时用地申请表格
批准历史用地、行政划拨用地及其他用地补办用地文件
到期行政划拔房地产延长土地使用年期办理用地手续
非商品房地产转商品房办理用地手续
土地使用权出让
特定土地使用权转让
土地使用权初始登记
临时用地
土地使用费减免
重大投资项目审批用地预审
临时用地管理建设项目用地预审
2009年深圳房价行情走势 来自官方数据统计
单价（元/平方米） 、 合同金额（万元）、 建筑面积（平方米）
注：
1、以签订合同日期为准。
2、最大查询日期范围为一年。
3、点击可看大图，或点这里放大3倍，5倍，10倍。
深圳地产4月真的降了40%吗?
4月7日到11日,深圳新建商品房日均成交227套,周环比下降13.03%,广州成交套数环比降幅达38.96%
价格的下调可以抑制开发商的投资冲动,同时也能让需求者放弃观望的态度,只有这样,房地产市场的供求关系才能趋于平衡
“4月份深圳交易量可能环比下降40%。”这是来自地产中介的最新判断。
此前的几个月,深圳市的成交量比去年增加近100%,而深圳一向被业内人士视为全国房地产市场的先行指标。如果这个判断是正确的,那么年初以来房地产市场出现的小阳春将会暂告一段落。
根据天相投顾统计的4月7日至4月12日的数据显示,包括深圳、广州、天津在内的多个城市日均成交量出现了大幅度下滑。
4月以来的房地产交易量下滑背后究竟是何原因?是房地产商推盘节奏慢半拍导致供应量不足,还是去年积累下的刚性需求集中释放完毕?
小阳春的底气
“上周我们看了很多楼盘,却始终没有找到合适的。”刘某表情烦闷。婚期将至的他尽管在4月的第一周里在广州四处奔波看房,却发现自己难以找到理想的二手房源。而且,他还经历了几次还可以的房子在放盘之后不到一天就按照业主开价卖掉的事情。
从全国各大城市2、3月份的一手和二手房的交易数据来看,年初以来的楼市无疑正在经历一个小阳春,这种迹象在深圳、广州一带更为明显:深圳二手市场的成交量是去年的4倍,而一手房的成交量相比去年上涨100%。
亮丽的数据曾一度使得不少人对于楼市的看法显得乐观,“如果这个成交量还这么旺的话,那就是说深圳房子的库存量到今年年底就卖完了,明年没房子卖了。因为开发商都没有计划建新房,大家都停工了,那么深圳的房价明年都要涨。”3月21日,摩根大通董事总经理龚方雄在理财周报举办的论坛上公开表示。
龚方雄表示,在去年很悲观的情况下,深圳房子的成交率一个月也就是差不多20万平米左右。“20万平米很可怕的,大家算深圳房地产的库存量是多少,这几年要拿到市场来卖的新房有500多万平米,你一个月才卖20万平米,要消化多久?要消化2年!”
但成交量的反弹给了龚方雄乐观的底气。“深圳的房价从高位到低位跌至25%,有些楼盘跌至40%,但是现在价格一到位以后,成交量比去年翻了1倍,现在深圳近几个月的成交量都是这样,一个月50多万平米。”龚方雄表示。
不过,情况似乎正在发生戏剧性的变化。天相投顾的一份数据表明,4月7日到4月11日这一周,大部分城市的商品房交易量环比增速下滑。如果这一信号被证明为新趋势的开始,那么将意味着龚方雄乐观预测的理论前提正在破灭,随后的推论自然也将不复存在。
成交量出现萎缩迹象
事实上,深圳市场交易量下降的迹象已经比较明显,来自天相投顾的数据显示,4月7日到4月11日这一周深圳新建商品房日均成交227套,周环比下降13.03%,这一下降幅度比此前一周的交易量降幅扩大10.06个百分点。二手房日均成交611套,周环比则上升 3.31%。
不止是那一周,进入4月份以来,深圳新建商品房的日均成交量为232套/日,较3月份的274套/日下降幅度达到15.33%。
广州的情况也不好,4月7日到4月11日这一周的成交套数环比降幅达38.96个百分点,低于2月日均成交套数。4月以来的日均成交套数为334套,较3月份下降11.17%。
在几个大城市4月7日到4月11日这一周的日均成交数据中,天津成交日均套数下降的幅度最大,为18.95%,这也是自今年2月以来天津楼市首次出现周环比下降的情况。
此外,4月以来,在日均成交这一指标上各地楼市出现了分化的迹象,杭州、北京、成都、苏州的日均成交套数超过3月的日均成交套数,其他5个城市的日均成交套数均出现不同幅度的下降。
深圳4月交易量猛降40%?
房地产中介及地产上市公司提供的情况支持了上述数据。“按照我们的估计,深圳4月份的交易量大概要下降40%左右,广州大概下降20%左右,上海北京等一线城市大致都是这样的情况,二线城市的数据可能会滞后些。”中原地产华北董事总经理李文洁认为。这意味着,深圳市场消化库存的速度有可能重现2008年般缓慢的状况。
深圳本地一家房地产上市公司管理层人士表示,“深圳政府对于当地的房地产市场极少干预,深圳房地产市场大致可以看作是完全竞争的市场,每次房地产调整深圳跌得快,涨得也快,深圳市场的表现可以看作是全国房地产市场的先行指标。”在理财周报记者与多位房地产上市公司管理层人士的交流中,他们多数持有类似看法。“现在的统计数据都是根据政府公布的数据计算的,是指成交了的那部分,但是未成交部分的价格并没有反映出来。 ”合富辉煌董事副总经理黎振伟表示他对于4月的市场情况并不看好。
万科A(000002.SZ)一位管理层人士在和理财周报记者私下交流时也谈到了对当下地产市场的看法。他认为,“现在的市场成交量的确是有些萎缩,而萎缩的原因主要是年初时候地产商们蜂拥出货,导致现在出现局部供应不足,虽然这说明需求仍然较大,但是我们并没有因此而开始乐观,表现在都不敢再去买地。”
招商地产(000024.SZ)的董秘刘宁则认为成交萎缩的趋势在招商地产深圳的项目还没有反映出来。”据她判断,这种变化主要还是开发商的节奏慢的原因,供应量跟不上,而此前的存量消化得太快。在招保万金四家龙头中,招商地产在深圳项目最多。“就目前而言,保利地产在4月份的数据还没有看到这种趋势,我们广州的项目销售情况基本上还是跟3月份差不多。”保利地产(600048.SH)董秘岳勇坚表示。保利地产广州项目占其营业收入比例在30%左右,其大部分楼盘定位于广州的主流消费群体,即均价在1万-2.5万每平方米的项目上。
价格仍是“祸首”
归根到底,影响交易量下滑的“祸首”仍然是房价。
中原地产华北董事总经理李文杰表示,“我个人感觉,2、3月反弹的数据是意料之中的,那时成交量主要还是积压性的需求,主要还是改善型住房等需求,这种需求在2月份和3月份得到了快速释放,创造了历史性的新高。”
满堂红广州研究部经理周峰则认为,“3月份广州的二手市场主要还是集中在改善型、婚房等几大客户群体。”“现在 4月份的数据下来了,原因可能是有些开发商看到交易量上去,涨价过快,消费者又再度形成了观望心态。这之前楼市所形成的小阳春能不能持续下去还很难说,主要还是要看开发商愿不愿意把房价降下来。”李文杰认为。
合富辉煌董事副总经理黎振伟认为:“房地产回暖主要还是购买力的累计效应、银行政策的改善等等利好因素共同促成的,但是开发商看到最近市场的反弹,便急于升价。”“在二手市场上出现了比较多的‘返价’现象,就是说有些房子原来是出价50万,最近看到市场有好转迹象,小业主重新要价到55万。”
开发商供应不上
然而,房地产开发商及机构研究员,则明显与上述中介人士观点相左。“库存量不能单单看拿到批售证的楼盘的库存量,要结合开发商积压的土地储备量来看,打个比方,开发商拿了300万平方米的地,库存量除了要算拿到批售证的150万平方米外,还要算积压的150万平方米土地储备。这样来看,实际上开发商的库存压力还是很大的。”李文杰表示。
上述万科内部管理人士认为,房地产回暖不是一朝一夕。而前期地产商过多地透支了土地储备,许多年前拿的地,现在大型房地产商的土地储备都在下降。他强调:“我个人并不看好。”
长江证券分析师苏雪晶在4月份的一份研报指出,供给减少在今年下半年会显现出来。“从最新的2月份数据上看,新开工面积同比有所放缓,销售面积同比处于同一水平,因此新开工与销售面积比比去年同期水平要低一些。这说明开发商对于后市还是持较为谨慎态度。再从竣工面积与销售面积对比上看,今年2月份要大于去年同期水平,今年为1.1,而去年同期为0.85。由于市场的调整,开发商竣工面积大幅度减少。”
周认为,“一手楼的情况主要还是因为,之前开发商推盘速度较快,消化得比较多了,像那些户型好、格局好的楼源都卖得差不多了。”“供应不足还有一个原因,2007年许多地产商大肆圈地,但这些土地现在都还不能上市。其实最近的销售还是不错的,上半年还可以显示出不错的业绩,但下半年可能难讲。”上述万科内部管理层人士表示。
苏认为,只有价格的下调才能抑制开发商的投资冲动,同时让需求者放弃观望,供求关系才能趋于平衡。尽管房地产新政(包括税费下调,包括利息下调,包括保障房的入市)都能在一定程度上缓解成交量的萎缩,但是只有整体房价进一步下跌、开发商新开工面积增速的进一步放缓,投资增速的进一步放缓,随着各地成交量的逐步释放,未来供求关系才将好转。
价格的下调可以抑制开发商的投资冲动,同时也能让需求者放弃观望的态度,只有这样,房地产市场的供求关系才能趋于平衡
“4月份深圳交易量可能环比下降40%。”这是来自地产中介的最新判断。
此前的几个月,深圳市的成交量比去年增加近100%,而深圳一向被业内人士视为全国房地产市场的先行指标。如果这个判断是正确的,那么年初以来房地产市场出现的小阳春将会暂告一段落。
根据天相投顾统计的4月7日至4月12日的数据显示,包括深圳、广州、天津在内的多个城市日均成交量出现了大幅度下滑。
4月以来的房地产交易量下滑背后究竟是何原因?是房地产商推盘节奏慢半拍导致供应量不足,还是去年积累下的刚性需求集中释放完毕?
小阳春的底气
“上周我们看了很多楼盘,却始终没有找到合适的。”刘某表情烦闷。婚期将至的他尽管在4月的第一周里在广州四处奔波看房,却发现自己难以找到理想的二手房源。而且,他还经历了几次还可以的房子在放盘之后不到一天就按照业主开价卖掉的事情。
从全国各大城市2、3月份的一手和二手房的交易数据来看,年初以来的楼市无疑正在经历一个小阳春,这种迹象在深圳、广州一带更为明显:深圳二手市场的成交量是去年的4倍,而一手房的成交量相比去年上涨100%。
亮丽的数据曾一度使得不少人对于楼市的看法显得乐观,“如果这个成交量还这么旺的话,那就是说深圳房子的库存量到今年年底就卖完了,明年没房子卖了。因为开发商都没有计划建新房,大家都停工了,那么深圳的房价明年都要涨。”3月21日,摩根大通董事总经理龚方雄在理财周报举办的论坛上公开表示。
龚方雄表示,在去年很悲观的情况下,深圳房子的成交率一个月也就是差不多20万平米左右。“20万平米很可怕的,大家算深圳房地产的库存量是多少,这几年要拿到市场来卖的新房有500多万平米,你一个月才卖20万平米,要消化多久?要消化2年!”
但成交量的反弹给了龚方雄乐观的底气。“深圳的房价从高位到低位跌至25%,有些楼盘跌至40%,但是现在价格一到位以后,成交量比去年翻了1倍,现在深圳近几个月的成交量都是这样,一个月50多万平米。”龚方雄表示。
不过,情况似乎正在发生戏剧性的变化。天相投顾的一份数据表明,4月7日到4月11日这一周,大部分城市的商品房交易量环比增速下滑。如果这一信号被证明为新趋势的开始,那么将意味着龚方雄乐观预测的理论前提正在破灭,随后的推论自然也将不复存在。
成交量出现萎缩迹象
事实上,深圳市场交易量下降的迹象已经比较明显,来自天相投顾的数据显示,4月7日到4月11日这一周深圳新建商品房日均成交227套,周环比下降13.03%,这一下降幅度比此前一周的交易量降幅扩大10.06个百分点。二手房日均成交611套,周环比则上升 3.31%。
不止是那一周,进入4月份以来,深圳新建商品房的日均成交量为232套/日,较3月份的274套/日下降幅度达到15.33%。
广州的情况也不好,4月7日到4月11日这一周的成交套数环比降幅达38.96个百分点,低于2月日均成交套数。4月以来的日均成交套数为334套,较3月份下降11.17%。
在几个大城市4月7日到4月11日这一周的日均成交数据中,天津成交日均套数下降的幅度最大,为18.95%,这也是自今年2月以来天津楼市首次出现周环比下降的情况。
此外,4月以来,在日均成交这一指标上各地楼市出现了分化的迹象,杭州、北京、成都、苏州的日均成交套数超过3月的日均成交套数,其他5个城市的日均成交套数均出现不同幅度的下降。
深圳4月交易量猛降40%?
房地产中介及地产上市公司提供的情况支持了上述数据。“按照我们的估计,深圳4月份的交易量大概要下降40%左右,广州大概下降20%左右,上海北京等一线城市大致都是这样的情况,二线城市的数据可能会滞后些。”中原地产华北董事总经理李文洁认为。这意味着,深圳市场消化库存的速度有可能重现2008年般缓慢的状况。
深圳本地一家房地产上市公司管理层人士表示,“深圳政府对于当地的房地产市场极少干预,深圳房地产市场大致可以看作是完全竞争的市场,每次房地产调整深圳跌得快,涨得也快,深圳市场的表现可以看作是全国房地产市场的先行指标。”在理财周报记者与多位房地产上市公司管理层人士的交流中,他们多数持有类似看法。“现在的统计数据都是根据政府公布的数据计算的,是指成交了的那部分,但是未成交部分的价格并没有反映出来。 ”合富辉煌董事副总经理黎振伟表示他对于4月的市场情况并不看好。
万科A(000002.SZ)一位管理层人士在和理财周报记者私下交流时也谈到了对当下地产市场的看法。他认为,“现在的市场成交量的确是有些萎缩,而萎缩的原因主要是年初时候地产商们蜂拥出货,导致现在出现局部供应不足,虽然这说明需求仍然较大,但是我们并没有因此而开始乐观,表现在都不敢再去买地。”
招商地产(000024.SZ)的董秘刘宁则认为成交萎缩的趋势在招商地产深圳的项目还没有反映出来。”据她判断,这种变化主要还是开发商的节奏慢的原因,供应量跟不上,而此前的存量消化得太快。在招保万金四家龙头中,招商地产在深圳项目最多。“就目前而言,保利地产在4月份的数据还没有看到这种趋势,我们广州的项目销售情况基本上还是跟3月份差不多。”保利地产(600048.SH)董秘岳勇坚表示。保利地产广州项目占其营业收入比例在30%左右,其大部分楼盘定位于广州的主流消费群体,即均价在1万-2.5万每平方米的项目上。
价格仍是“祸首”
归根到底,影响交易量下滑的“祸首”仍然是房价。
中原地产华北董事总经理李文杰表示,“我个人感觉,2、3月反弹的数据是意料之中的,那时成交量主要还是积压性的需求,主要还是改善型住房等需求,这种需求在2月份和3月份得到了快速释放,创造了历史性的新高。”
满堂红广州研究部经理周峰则认为,“3月份广州的二手市场主要还是集中在改善型、婚房等几大客户群体。”“现在 4月份的数据下来了,原因可能是有些开发商看到交易量上去,涨价过快,消费者又再度形成了观望心态。这之前楼市所形成的小阳春能不能持续下去还很难说,主要还是要看开发商愿不愿意把房价降下来。”李文杰认为。
合富辉煌董事副总经理黎振伟认为:“房地产回暖主要还是购买力的累计效应、银行政策的改善等等利好因素共同促成的,但是开发商看到最近市场的反弹,便急于升价。”“在二手市场上出现了比较多的‘返价’现象,就是说有些房子原来是出价50万,最近看到市场有好转迹象,小业主重新要价到55万。”
开发商供应不上
然而,房地产开发商及机构研究员,则明显与上述中介人士观点相左。“库存量不能单单看拿到批售证的楼盘的库存量,要结合开发商积压的土地储备量来看,打个比方,开发商拿了300万平方米的地,库存量除了要算拿到批售证的150万平方米外,还要算积压的150万平方米土地储备。这样来看,实际上开发商的库存压力还是很大的。”李文杰表示。
上述万科内部管理人士认为,房地产回暖不是一朝一夕。而前期地产商过多地透支了土地储备,许多年前拿的地,现在大型房地产商的土地储备都在下降。他强调:“我个人并不看好。”
长江证券分析师苏雪晶在4月份的一份研报指出,供给减少在今年下半年会显现出来。“从最新的2月份数据上看,新开工面积同比有所放缓,销售面积同比处于同一水平,因此新开工与销售面积比比去年同期水平要低一些。这说明开发商对于后市还是持较为谨慎态度。再从竣工面积与销售面积对比上看,今年2月份要大于去年同期水平,今年为1.1,而去年同期为0.85。由于市场的调整,开发商竣工面积大幅度减少。”
周认为,“一手楼的情况主要还是因为,之前开发商推盘速度较快,消化得比较多了,像那些户型好、格局好的楼源都卖得差不多了。”“供应不足还有一个原因,2007年许多地产商大肆圈地,但这些土地现在都还不能上市。其实最近的销售还是不错的,上半年还可以显示出不错的业绩,但下半年可能难讲。”上述万科内部管理层人士表示。
苏认为,只有价格的下调才能抑制开发商的投资冲动,同时让需求者放弃观望,供求关系才能趋于平衡。尽管房地产新政(包括税费下调,包括利息下调,包括保障房的入市)都能在一定程度上缓解成交量的萎缩,但是只有整体房价进一步下跌、开发商新开工面积增速的进一步放缓,投资增速的进一步放缓,随着各地成交量的逐步释放,未来供求关系才将好转。
独家揭秘什么是竞价，投资竞价的前提是什么？
什么是竞价，投资竞价的前提是什么？
竞价，一句话就可以解释，买流量做网站宣传，就是竞价。网站的流量都是买来的，不同的关键词的流量的价格不同，关键词越热，需要出的价格越高，所以叫竞价，就是竞争着出价。
投资竞价，不看流量质量如何，不看流量单价如何，不看购买流量的联盟如何，只看一点，就是看投资是否是赢利的，哪怕一个点击的单价是100元，只要是赢利的，那么这个投资就是值得的，这是一个表面误区，很多朋友在做竞价流量投资的时候，往往看到高价就不敢去投资了，越是高价越要投资，要是没有利润的话，也竞争不到高价。
出一般的书的版税是5%，而出韩寒的版税是15%，但是出版社仍然敢去给，因为韩寒的书利润更高，一样的道理，所以做竞价投资，只看一点，那就是利润。
狭义上的竞价，是指的去一些大型广告平台，例如GOOGLE、YAHOO、SINA、SOHU、BAIDU上去买关键词，而我们现在讲的竞价，是泛指所有买流量来创收的行为，包括从个人站上买流量我们也称为竞价。
将流量转化为现金收入的网站创收形式，叫终端，例如在第一阶段，有做广告联盟的，有做手机电影注册的，有做亚洲交友的，这些都是终端形式，例如在第二阶段，有卖产品的，有卖服务的，这也是终端形式，在第三阶段，有提供增值服务的，例如QQ会员，有靠收VIP费用的，例如佳缘交友网等，这些也是终端形式，把流量转化为钱的创收形式，就是终端形式，每个网站的创收形式不一样，所以每个网站的赢利终端也是不一样的。
决定网络收入的根本就是流量的大小，所以才有了“流量为王”的说法，有朋友就会提出疑问，那么买流量做广告，这种要多大的流量就有多大的流量，因为网上卖流量的太多了，为什么我们不去买流量呢？
在第一阶段里，无论是什么样子的赢利终端，每千IP所产生的创收几乎是相同的，每千IP的收入在10元左右，而去买流量，只要是真实有效的流量，没有低于这个价格的，所以必然是亏损的。
第一阶段就如同存款可以产生利息一样，有人就提出疑问，那么我们去贷大量的款，再来存上，那不是很赚钱吗？的确是很赚钱，但是我们要付出的利息更高，所以买流量在第一阶段实现创收是很难实现的，但是并非说一定不可以实现。
第二阶段的赢利终端是属于自己的产品或者服务，这一类相对来说赢利就大一些了，只要是平均每IP的利润超过每IP的投资，那么就可以加大投资力度，而且可以倍增式去加大投资，所以只要测试一款产品在投资竞价时是赢利的，那么就等于找到了一款暴利项目，因为可以在一个时间段内，大量的投资流量。
所以一般来说，买流量多是出现在第二、三阶段。
2. 哪里可以买流量，价格如何？
买流量如同现实中的借钱，借钱可以通过朋友借，也可以去找个人借，也可以去银行借，也可以去抵押公司借，还可以去典当等。
流量可以去找个人购买，也可以找一些站长中介购买，我们着重介绍一下通过一些联盟来购买的情况。
第一类：垃圾流量。这里的垃圾流量并非说这些流量是完全虚假的流量，这里说的垃圾流量是指的流量多是一些情色类诱惑流量，多是来自一些电影视频站或者是小说站上过来的流量。这一类流量购买，多是在一些交换链上，例如先锋链、779等，这一类流量的价格相对来说比较低，单价在3分钱左右一个点击，例如买 1000IP，仅仅需要30元人民币。
适合做一些性保健品类的销售，还有的用来做一些引导注册类的广告，可以去上面注册个帐号，然后查看一下显示内容，就可以看到目前在上面购买流量的商家在做什么广告，不管是什么形式的流量投资，凡是长期投资者，都说明其广告形式以及终端是赢利的，所以我们只要去研究购买流量平台上别人的广告，就可以快速的成功，直接复制对方的广告形式就可以了。
第二类：中小联盟。这里垃圾流量相对少了一些，这些联盟下面都有众多的中小站长，当我们把钱付给中小联盟，并且提供我们的广告语以及广告形式以后，他们就会给我们放到广告后台上去给展示，站长们再把代码投放到自己的站上去。按点击付费给广告联盟，广告联盟再按照点击付费给站长佣金，广告联盟赚取佣金。例如淘宝最初的推广，就是利用的中小联盟进行推广，不过淘宝当年很暴力，强制性弹窗。这一类一般为1000IP 60元，单IP均价为0.06元。
这一类适合做相对来说比较正规的一些广告形式，例如虚拟主机类广告等等，必须为大众消费的产品。
第三类：大型广告平台。这里的流量以专业化的流量居多，例如GOOGLE的ADWORDS平台，例如百度的主题推广，YAHOO直通车，还有搜狗竞价，都属于大型广告平台，大型广告平台就是中小联盟的翻版。这一类单价比较高，最低也在0.10元，一般的热门关键词，都要超过1元钱一个点击，但是这种流量质量要高，而且是多数是按照搜索关键词给予的展示，所以意向流量更准确一些。例如我想找寻西瓜收购客户，我在先锋链上就是投资1万元的流量可能都找不到一个客户，在中小联盟上找寻也许还是找不到，但是我在大型广告平台上，当别人搜索西瓜收购的时候，就展示我的广告，所有来的流量，都是真的想做西瓜生意的，结果我很快就找到了自己的客户。
有朋友就会有疑问，那么流量的单价不同，人们为什么不买低价流量呢？ 其实流量和现实中的金钱是一样的，不在于币种，而价值是相同的。
例如我1000元人民币，可以兑换1136港元，可以兑换94欧元，可以兑换1564元日元，并非说人民币值钱，而说日元不值钱，相对1000元的投资来说，无论转化为什么币种，所能买到的东西是一样的。
1000IP的先锋链的流量价值为30元，所产生的收入，基本等同于60IP的GOOGLE所产生的流量的创收，这就是市场规律，如果他们之间存在大的差额，那么早就有人会买一种流量做另外一种广告联盟的推广了。
流量是遵循价值规律的，无论是什么形式的流量，其销售价格与其能够创收的价值是成正比的，没有物美价廉的流量。
3. ADWORDS是什么？
ADWORDS的网址是http://adwords.google.com 或者是www.adwords.com ，这是GOOGLE广告平台的广告主管理平台，广告主就是拿钱做广告的人。
在ADWORDS管理平台上，广告主可以设置自己的广告语，设置自己的关键词，设置每个关键词的单价，同时还可以设置显示时间，以及每天最多消耗的金额数，还可以设置显示区域以及展示形式。
ADWORDS支持在线充值，所有的广告费都是通过在线充值来完成的，ADWORDS还提供发票。
一般ADWORDS里面的广告，单价都要超过0.10元每个点击，与ADWORDS功能类似的，还有YAHOO推广、百度推广、搜狗广告联盟以及新浪广告平台等，其功能都是大同小异。
要想真的认识adwords 必须是要亲自尝试一下的，无论使用什么后台或者是进入什么站，都要仔细研究每个功能，特别是这种大型站，每个功能都不是多余的，所以我们去研究别人没有去研究的地方，就能够找到新的商机，这也是熟练掌握一款后台或者是软件操作的技巧，就是挨着查看每个功能，并且通过搜索引擎获取关于这个功能的相关分析。
ADWORDS是要交学费的，前期投资多数是不赢利的，但是能够让你学会如何使用adwords，使用adwords就如同学会在CCTV上投放广告，是一劳永逸的事，只要是投资回报比是赢利的， 那么就可以大面积的投资。
4. ADWORDS适合什么样子的网站？
ADWORDS基本上不适合第一阶段的网站，因为第一阶段的单价太低了，平均千IP的收入在10元左右，而从ADWORDS上购买1000IP，至少要100元人民币，显然投资回报是不成比例的。
适合投资ADWORDS的站，必须平均每IP的收入超过0.50元以上，才可以去尝试投资ADWORDS，而且还不一定能够投资成功，例如卖减肥产品的，即使是平均每IP是0.50元，但是投资的时候仍然是亏损的，因为减肥类的广告单价是0.90元。
所以适合投资ADWORDS的网站，多是第二、三阶段的网站，第二阶段的以销售产品为主，例如搜索“减肥”、“抗衰老”等关键词时，在GOOGLE搜索结果的右侧展示的，都是目前正在投资ADWORDS的，他们的投资就是赢利的，这也是为什么我们说做网络最简单的方式，就是每天去研究ADWORDS上的竞价，直接复制对方的广告页，去淘宝上买到最便宜的同类产品，我们投放同样的广告时，一样是赢利的。
第三阶段的广告投资，多是一些购物类的投资，属于烧钱一个过程，例如淘宝和阿里巴巴曾经买下来上千款产品的搜索第一名，这是运营品牌的一个过程，不考虑直接的广告效应，而是看的持久效应。
做竞价投资的第二阶段的网站，多是一些暴利性产品的销售广告页，一般利润都要在300元以上才可以上竞价，大家可以看一些减肥药，在竞价上卖500元，在淘宝上卖30块钱，同一款产品，利用的就是信息不对称，而商价这450元的利润里，就要有300元是广告费，这就是为什么锅王胡师傅的锅被查了以后，他说自己的收入很低，多数都被CCTV赚去了，是一个道理。
保健品类的多数都是暴利包装，这就是为什么做保健品类的竞价如此多的缘故，如果是做竞价卖懂懂的书，是铁定亏损的。
5. ADWORDS的展示形式有哪些？
ADWORDS的展示，主要有内容展示和搜索展示两类，内容展示就是我们在一些网站上看到的GOOGLE广告，这些都属于内容展示，关键词是自动匹配网页内容的，根据网页内容来显示相应的关键词广告。
当我们访问减肥类的网站或者文章时，如果上面有GOOGLE广告，那么GOOGLE广告展示的也是减肥类的关键词广告。
搜索广告，就是当人们搜索一些关键词的时候，展示的广告，例如我们搜索“减肥”的时候，展示的广告，就是搜索广告。
这两类广告各有利弊。
搜索广告的单价高一些，而且流量是有最高上限的，例如你做减肥类的关键词，单价因为竞争激烈，做减肥的有好多，谁的价格高，谁排在前面，同时减肥搜索每天就那么多的搜索量。但是凡是搜索过来的流量，都是真正的意向流量，也是最容易成交的流量，所以搜索流量的优势就是流量都是真实的，而且都是有绝对意向的，缺点就是价格高，流量低。
上面提到了搜索流量都是真实的，是相对内容广告来说的，内容广告都是展示在中小站长的网站上的，这些站长多数都会进行或多或少的作弊，同时随机性太强，所以内容广告的流量，都是有虚假成分在里面的，因为每产生一个点击，就可以为相应的显示站长创收一个点击的广告收入，所以他们会鼓励甚至利用软件来点广告的。
内容广告相对来说意向性差一些，例如在减肥网上我们看到了减肥广告，可能会顺手点一下，但是可能对这个产品并不感兴趣，仅仅是对广告语感兴趣而已。
内容广告的缺点就是流量有虚假的成分，同时流量的意向性差一些，但是内容广告有优势，优势就是流量可以无限增大，例如你投资一个项目发现是赢利的，那么就可以倍增式进行投资流量，例如移动英语，他们就在疯狂的投资，因为测试着是赢利的， 所以就可以最大可能的去投资。
6. 决定ADWORDS成功的因素有哪些？
不同时间段的流量，所带来的意向流量也是不一样的，例如有一些做交友类的网站，会选择凌晨0点到2点这个时间段来投资流量，因为这个时间在线的人群，多数是一些猎奇心比较重的人群，当这些人群进入交友网的时候，他们是交友网VIP的主导消费群体。所以决定ADWORDS投资成功与否的一个重要因素，就是投放时间。
不同地区的消费能力也是不同的，投放西藏的流量和投放到北京地区的流量所产生的收入是不同的，所以在投放广告的时候，我们多数是仅仅投放大型城市或者比较发达的省份，一般会选择：北京、天津、深圳、上海、广东、山东、浙江这几个城市作为流量投放区域，成交率会大大提高，网络消费能力最强的地方是广东。所以地域对于ADWORDS投资也有很大的影响。
广告语的诱惑力，包月广告时，广告语越诱惑越好，但是ADWORDS广告语，要做到越平凡越真实越好，例如我写个 日赚500元项目免费送，可能进来的都想赚钱，而且不想投资的人，我写个日赚500元项目，加盟费1万元，可能进来的人，都已经接受了1万元这个标准，所以进来发现是真的需要1万元的时候，只要他们认为是真实的，一样会投资的。广告语要真实性的描述出来项目的卖点，同时不要去夸大宣传，越朴实了越好，因为GOOGLE是按照点击收费的，而不是按照展示收费的。
广告测试顺序，投资ADWORDS，要进行收入测试，第一步是要先去自己宣传流量，测试1000IP的收入，如果1000IP的收入超过500元，那么就进行搜索广告测试，发现测试搜索引擎的时候，收入能够继续保持每IP0.50以上的收入，那么就可以选择内容广告同时展示，如果发现继续是赢利的，可以加大投资力度。很多朋友在投资ADWORDS的时候，往往会选择直接上内容广告，结果发现不赢利。
当然还有众多的因素，包括广告页的因素，包括客服的因素等等，我们这里只探讨与ADWORDS设置有关的因素，影响竞价的因素有40多种，每一种都是致命的。
7. ADWORDS和ADSENSE的关系是什么？
ADSENSE的地址是www.google.com/adsense 我们平时听一些站长说，靠GOOGLE收入了多少，其实就是说的adsense收入，adsense是针对站长的一个平台，站长上去申请一个帐号以后，可以获取广告代码，投放到自己的站上以后，就会展示GOOGLE提供的广告，当站上的人点了GOOGLE的广告时，就会按照相应的点击费用支付给站长佣金。而这些广告，恰好是ADWORDS广告主投放的。
GOOGLE就是一个中介平台，一般投放一个ADWORDS广告，平均单价0.20元，而ADSENSE平均点击单价是0.05元左右，可见GOOGLE的这个中介费有多高。
做站长，不仅仅要熟悉adsense 还要熟悉adwords，adsense等于卖流量，adwords等于买流量。
8. ADWORDS适合什么样子的网络人使用？
Adwords是好东西，现在在投放ADWORDS广告的，多数是日收入500元以上的，不信你可以去搜索一些关键词，挨着去问一下， 没有低于这个收入的，因为低于这个收入，你让他们投资，他们也懒的去投资，但是ADWORDS的门槛很高。
因为决定竞价的成败因素有太多，所以ADWORDS适合对流量、网页以及网络人性了解的非常透彻的人，一般适合有一定商业头脑，而又对网络有一定兴趣的人，前期的学费是必须要交的，竞价是暴利，但是仅仅针对少数人来讲。
9. ADWORDS有没有办法解决内容广告的虚假性这点？
这是这篇文章的主题，有一些热门搜索词，而却没有匹配的产品，例如“天气”、“地震
”每天的搜索都有几万次，却没有相应的广告主进行投放广告，而这些单价都非常低，一般0.20元就可以投放，这些都是真实的展示，不涉及任何中小站长的利益，所以每个点击都是真实有效的。
所以我们在准备投放内容广告的时候，不妨把方向转化为高搜索的热门无商业化的关键词，例如 天气，地震 等等。这是这一篇文章的核心，就是学会用高搜索的热门关键词做内容展示。
附：
决定竞价成功与否的关键性因素
1. 域名
很多新人朋友往往为了省钱和节约， 会省掉域名的钱，采取一些免费的二级域名，或者过去的一些域名直接用上了。做竞价，每个环节都是致命的，每份投资都是必需的，在投资上节约的人，是最会浪费的人。
域名注册的时候，一般在里面尽量的要包含关键词，例如要做减肥类的竞价，那么就会选择包含“jianfei”这个字组的域名，因为竞价的流量全部都是买来的流量，与域名的长短没有关系，所以域名带有词组拼音的时候，不仅仅可以带来搜索上的流量，还可以带来一定的信誉度，让顾客一看，原来这是职业做减肥的网站。
至于去哪里注册，都无所谓，如果方便管理和资金充裕的话，可以选择万网(www.net.cn)，这是国内最大最权威的域名空间提供商，学会了管理里面的域名，基本上就能够熟练使用其他域名提供商的域名管理平台了。
在注册的时候，如果你是想以什么落款出现在网站上，那么就要以什么样子的名字来注册该域名，例如 你是以北京减肥服务中心的名义做竞价推广的，那么注册域名的时候，把域名注册信息上就要写着“北京减肥服务中心”，做竞价广告页的额外所有的行为，都是只有一个目的，提高网站的可信度，产品能否卖出去，决定于两个理由：
理由一：产品是否是对方需要的。
理由二：销售方是否有足够的信誉度。
2. 空间
一个竞价，一般只有几M，甚至连1M都没有，所以对空间的大小要求的非常低，一般的空间都可以放开竞价页，但是空间的大小，并不决定着速度，做竞价，是需要高速的，因为每个流量都是我们的潜在的客户，一个优秀的空间也不过是几百块，如果是因为空间的稳定性出了问题，一天的损失可能就是几百块，所以在投资上节约的人，是最会浪费的人，所以空间必须使用高速空间，一般的竞价页都是普通的HTML页，所以使用HTML空间就可以了。
有条件的朋友，可以选择万网（不要选择万网代理的，代理的价格低，但是质量不一样），如果嫌价格高，可以选择其他站上一些双线的空间，但是必须要进行速度和稳定性测试，才能够确定购买，物美价廉的东西在网络上是不存在的。
不过真正的双线空间，基本上是不存在的，在网通和电信之间的单线空间，建议选择电信空间，因为在国内，电信用户占据了绝大多数市场，选择高速电信空间也是可以的。
空间的速度，对于竞价页来讲，具有非常重要的作用，如果竞价页长时间打不开，人们一般就直接关闭掉了。
3. 视觉冲击力
选择好产品以后，因为网络不同于现实，网络上的产品能否成功的展示优势给用户，完全是看产品广告页的冲击力，一般都要选择出来产品的优势来，然后放到首页最具有视觉冲击力的，一般竞价如果在5秒种内没有吸引住别人，基本上确定这个人不是潜在客户了。例如MAN-MAX的视觉冲击力：1个月让你增长3~5厘米。例如做减肥方法的竞价“不打针、不吃药、不手术、不节食、不反弹”，所以竞价页在设计的时候，一定要挑选出来自己产品或者服务的最大的优势组成广告语做成视觉冲击力的广告展示在访问者面前。例如有人做减肥广告“保底月减20斤，无效退款”，给人的感觉是具有很强的冲击力，促使别人想继续看下去。
4. 产品概念
两类产品包装模式是暴利的，一类是概念性包装，另外一类就是赢利工具式包装。
概念性包装：就是将普通的产品加上特定意义的概念，例如开过光的东西，或者是刻过字的情侣手镯等等，我们去山上烧香，其实就是概念性消费。
赢利工具包装：就是将产品包装成赢利工具，例如王通的电子书，没有作为SEO教程推广，而是当成了一种赢利工具来推广，就是别人买来不是消费的，而是用来当成赢利工具的。
所以我们在研究和复制别人广告页的时候，可以考虑进行概念性包装，举例：
七子丹是一款道教的壮阳药，也是目前最贵的壮阳药，其成本只有几百块钱，但是他们炒作的概念就是“限量500颗/年，带唯一编号”。
5. 产品价格
产品价格必须要大于销售一件的流量成本+目标利润，同时以不超过1000元为准。1000元左右的产品是最容易推广的，例如减肥类的产品，成本不超过10块钱，但是销售价格均为600元左右，例如移动英语，成本为0，销售价格980元一套。
只有有了足够多的利润空间，才能够有足够多的流量投资。
假如我们现在在淘宝上选择了一款很有效的减肥产品，价格是100元一套，我们以600元的价格进行销售测试，发现每400元的广告费就可以产生一个交易，那么这个价格定的就是合理的，如果是定价为400元以下，而每400元才可以产生一个交易时，那么就是亏损的。
竞价的产品不怕高，就怕低，有钱人多的很，但是价格越低，他们越觉得不值得信赖，七子丹的交易额已经超越MAX-MAN了，而七子丹的套装是9万6000元一套，为礼品装，销售的最好，竞价的面向群体决定了，广告页宣传的主要对象为有钱人，所以竞价是暴利。
这并非说去欺骗消费者，而是目前保健品行业里的普遍的规则，保健品的出厂价，一般为1~2折，上万类商品都是如此的定价标准，成本主要是运营和推广成本。
要拿出来足够多的利润空间，来换取足够多的流量，所以一般要求价格不高于1000元，利润空间不低于600元，流量测试每款交易流量成本不超过300元（300元就是1000个访问者），1000个访问者产生一个交易是非常容易的。
6. 产品比对
在介绍产品的时候，一定要增加一个图表，就是产品比对，将自己的产品，与目前市场上的同类产品进行优势比较，让别人从图表上明确我们的产品具有绝对的压倒式的优势，优势都是比较出来的。
优势比较这个图表，对于每一款竞价都很重要，因为他能够很直观的让别人清晰的了解这个产品的真正的优势在哪里？让别人选择我们的产品，就要给别人一个理由：选择我们而不选择别人的理由。
产品比对要从性能参数、价格等各类常见参数进行比较。
7. 美工质量
很多人做竞价广告页投资都不成功，就是没有找到理由，其实最主要的原因就是广告页美工质量不行，因为访问者除了通过广告页外，没有第二个可以考究我们实力的渠道，所以广告页的制作水准直接就代表了我们的整体实力，很多人在这个上面节约投资，甚至是自己亲自上阵去制作的广告页，结果销售一点都不乐观，就是没有给别人一种可信度。
广告页制作，一定要找绝对专业的美工来制作，这点非常关键，甚至说是最关键的一个环节，可以比较一下众多的竞价页，特别是能够长期坚持下来的竞价页，没有一个是做的很丑的，都是做的相当专业的。
做网络，并非什么都要自己去做，而是要学会借力发展， 让专业人士来帮我们做，投资的时候，该投资的钱是必须要进行投资的。
8. 400电话
400和800电话都是具有很强的可信度的，一般给人的感觉就是400以及800开头的免费服务电话，都是大型公司才有的，现在的400电话相比过去来讲，申请起来要容易的多了，在网上，很容易就可以申请到，200元都可以申请到，可以在网上搜索“400申请”。
一个竞价广告页的客服电话是400电话的时候，能够很大程度上提高广告页的可信度和实力。
去年的时候还写过一个创意，就是去洽谈代理网上的400电话业务，当时群上就有朋友去代理了，然后挨着一些没有400电话的竞价广告页进行推广，效果很不错，因为代理是拿话费提成的，每分钟提成1毛钱，同时每推广一个可以获取200元的开户费，每天推广出去一个问题不大。
9. 在线客服
我们试着访问一些竞价页，现在基本上都用上在线客服系统了，当我们访问一个竞价广告页的时候，就会弹出一个对话框，来问我们，是否需要服务，如果点是，那么对方就会主动的问话的，客服系统的宗旨就是“努力把每个访问者，都变成消费者。”在线客服系统一般都是收费的，几百元/年，这个投资也是必需的，初期可以先用QQ做客服，等有了前期的收入的时候，再上在线客服系统也可以。
在线客服的代码，要放到网页的前面，因为在线客服的加载速度是比较慢的。
10.广告单价
广告最低可以设置0.08元，上不封顶，就有很多朋友有疑惑，为什么不设置的价格低一些呢？
设置高价有2个原因：
1、搜索类广告，因为竞争激烈，价格上来了，如果不设置高价，那么就不会在搜索结果中展示，即使设置上，如果价格不够高，也不会排到前面几个。
2、内容类广告需要高流量消耗时，例如0.08分的价格，一天可能只能给带来1个IP，但是0.25的单价，可能一天给带来5000IP，而且我们测试当单价是0.50是成本点时，那么只要是是低于0.50的单价都是赢利的。对于内容类广告来说，单价是决定流量释放速度的。
成本点：成本点是指的通过测试前10个销售量来检测的流量IP数的单利润，例如测试着使用0.10的单价进行测试时，发现每1000IP可以产生500元的纯利润，那么成本点就是0.50元，低于这个数字的单价都是可以设置的。
每款产品的成本点是不同的，但是测试以后，每款产品的成本点是基本上固定的。
设置高价的前提是必须是先测试赢利过的价格才可以设置，不可以盲目设置。
内容单价和搜索单价不是一回事，两个是要分别进行设置的。
ADWORDS后台，必须要拿出时间来进行详细的研究，没有一件事是谁都可以轻易操作的，越是操作着难的项目，别人越难去复制。
还可以采取开通多个内容广告，采取多个低价的形式来实现高流量，例如我设置上10个0.20的广告，效果比设置一个0.30的效果还要强。
广告单价设置没有一个统一的标准，但是一定要去后台熟悉广告设置的技巧，在过去我们写的创意里，有个要求，就是无论使用什么软件还是什么网站的时候，一定要熟悉里面的每个功能，每个窗口每个说明每个按键都是有用的。要把每个选项，都在搜索引擎上搜索一遍，然后才能够熟练掌握里面的一些规律，特别是看一下别人写的一些经验分享（这是一个非常重要的学习习惯，不要漏过任何一个细节）。
有很多朋友，用了很长时间的ADWORDS，都还不会设置单价，一定要挨着设置一下，不要害怕弄乱了， 弄乱了不要紧的。
使用ADWORDS，还要先开通工商银行的网上银行业务（去营业厅办理，并且申请U盾），学会使用网上银行，并且熟练掌握转帐和汇款以及查询，ADWORDS开户是需要汇款的，50元手续费。
11. 简约而不简单
很多竞价页，产品介绍就好几页，别人根本就没有耐心去阅读，反而觉得很烦琐，所以竞价广告页的文字必须要简练，就是有冗杂的介绍，也要放到一些分页上去，对于主页必须要非常的简单，更多的问题是要通过客服来解答的。
越简练的文字，表现出来的网页的层次越高，所以文字类的东西尽量的要少，多用一些图表，少用到文字，就是用到文字也是简练的几句就可以。
多弄一些证书类的东西放上去，这是很重要的，网站最多为两版，就是有下拉页，但是不要太长了，让别人可以清晰的看到产品的优势，产品的工作原理，产品的价格，产品的订购表就可以了。
12.物流方式
网上交易的方式主要是三种：
先款后货、第三方交易担保、货到付款。
大多数人对于网络都是不信任的，很多人都在网络上被人忽悠过，打过去钱以后，就不再发货了，所以先款后货，仅仅适用于网络知名品牌的公司或者个人，具有一定口碑的。
第三方交易担保的方式，是目前网络上交易最常用的一种交易方式，购买方确认收货并且满意货物的时候，才通知第三方把货款打给卖方。但是对于大多数网民来讲，他们并没有网上银行，自然就无法实现汇款了。
目前被认为最好的交易方式，就是货到付款，这是针对高端消费群体来讲，比较好的一种交易方式，货到付款一方面是解决了货款的交易问题，还解决了信誉问题，看不到货不付款。
我们在做测试的时候，测试的养生的一款产品，主要面向群体是高端消费群体，我们最初设计的是使用淘宝来进行推广，就是使用支付宝来进行中介，目的是保障高端消费群体先验货再确认付款，但是很多人提出了， 他们根本就不会用淘宝业务，最简单的方法就是货到付款。
所以我们要找寻目前比较好的货到付款的物流公司来实行代收货款，这个非常容易，就是去主动的咨询一些竞价的客服，和他们说一下自己在一个小偏远的城市里，问对方的物流是发的什么物流，能不能到我们的小城市？ 这样就可以获取对方使用的物流公司，多问几家，就可以做出比较了。
我们在选择的时候，是选择的宅急送，因为针对大部分高端消费者来说，主要是集中在大中城市里，而宅急送，基本上覆盖了这些大中城市，货款结算周期为15天。
打电话给当地的宅急送，签定代收货款合同就可以了，如果有公司资质，可以选择邮政的货到付款业务，邮政的货到付款业务的覆盖面更广。
使用宅急送作为货到付款业务的时候，要在ADWORDS后台设置广告显示地理位置为大中城市，越大的城市，销售效果越好。
13.流量双用
一次流量，如果只用一次的话，那么就会使流量成本变的很高，一般为了节约流量成本，我们都会采取一个流量， 多重使用的方法。
如果是把广告做的太直接，那么就会容易被人觉察到，所以一般我们都把广告做的和GOOGLE的广告框一样，让对方感觉那是GOOGLE的广告，具有更强的可信度，例如在减肥的竞价页上，我们会顺便投放上类似GOOGLE广告框的“抗衰老”和“壮阳”的广告，当一个访问者过来以后，哪怕是成不了我们的减肥产品的客户，但是很有可能就成了我们抗衰老和壮阳的客户。
流量的多次使用是很重要的，但是要注意一点，就是GOOGLE广告框一定要和页面的整体色调相吻合，不要因为流量的二次利用，而造成了整体的美观度下降。
14.承诺公告
有一句话，对于产品销售具有很强的作用“郑重承诺：XXXXX”，现在很多竞价广告页也采取了这种方式，例如“郑重承诺：30天内，减肥度低于体重的 1/10，全额退款！”但是承诺必须是真实承诺，产品也必须为真实可行的，如果的确遇到一些使用了而没有太好作用的，在对方申请协商退款时，应该主动的退还。
一般 承诺公告，也会作为一个视觉冲击力的一部分展示出来的。
15.量化包装
量化包装，就是对一些具体的效果进行数字化包装，例如只需一个疗程，让您年轻20岁，例如 月减20斤，不再是梦！就是对产品的功效进行具体的数字化包装，例如增长2~3厘米等。
产品或者服务的量化包装，对于产品的销售，起着绝对的震撼作用，做的好的产品广告页，多是有数字量化包装的。
16.名人代言
名人代言，在网络上的多是假的，如果有真的代言人是最好的，如果没有代言人，可以选择一些有代言人的产品作为推广，他们使用的代言人，多是国外的或者港台明星，然后PS出来的代言图片，明星代言对于产品推广，起到非常关键的推进作用。例如在淘宝上，有个手表店，把自己的手表用郭富城的代言表现出来了，每一款的表名都是：郭富城代言的XX型号手表。给人的感觉就是这个表很有实力。
17.可信度
网站的每个环节，都直接决定着这个站的可信度，所以对于网站的美工以及文字组织，都是要求的非常专业，整个网站浑然一体，给人的感觉就是一个结构性非常强的网站，清晰明了，简约而不简单。
18.市场需求
有好的产品，有好的广告页，不一定就有好的利润，因为并非所有的产品都适合在网上进行推广的，特别是使用竞价进行推广的，例如牛奶，每个人都需要，但是在超市里就可以买到，在网上就是推广， 也卖不动。
一般别人正在使用竞价推广的产品的方向，都是可以通过竞价进行推广的，因为他们是测试成功的，说明这个市场需求是有的，而且通过竞价的方式去推广的情况下，是可行的。
所以尽量的不要自选方向，而是借用成功案例，分析方向，例如移动英语一天有10万的纯利润，而且持续时间达到了几个月，说明了其方向是正确的，而且市场是巨大的，这个方向就是一些英语基础差，而且又不想出力学英语，真的把英语当成学歌那么简单的人。
19.关键词选择
不同的关键词的单价是不一样的，在ADWORDS后台有个重要的工具“关键词工具”，例如我们做减肥这个关键词，但是这个关键词单价非常高，于是我们可以把减肥放到关键词工具里面去，然后让其给自动分析一下，与减肥相关的长尾搜索关键词，这些关键词往往是人们不注意的， 但是搜索量却非常大，例如：
有的搜索量很高，但是竞争却不激烈，这种就是良好的关键词，所以我们选择关键词的时候，掌握一个标准：
使用关键词工具进行分析，避免使用高竞争的关键词，而是使用长尾高搜索低竞争的关键词，例如“怎样减肥”“如何减肥”等关键词。
这也是做SEO中常用的一种技巧，就是制作长尾关键词，现在越来越多的人在搜索的时候，喜欢用长尾搜索，例如“如何减肥最快？”，这也是百度知道为什么流量高的缘故，就是因为他们的提问，都是问句式的。
关键词工具，不仅仅是做竞价的好工具，还是做SEO的工具，例如前一段时间，有人做了“汶川地震死了多少人？”平均每天能够获取几万IP的流量。
20.广告语
在做宣传的时候，一般我们的广告页诱惑力越大越好，但是做竞价的时候，正好相反，诱惑力越下越好，因为展示是不收费的，竞价是按照意向点击来付费的。
而且在广告语里面，尽量的要包含产品的基本信息，平和的去描述，不要夸张，要把每个意向用户最大化的转化为成交者。
例如日赚500元的项目，如果用这个做广告语，那么进来的人可能都是想赚钱的人，不一定是做网络的， 如果写着“网络赢利中项目转让”，那么点过来的人，可能都是对网络项目感兴趣的人，那么范围就变的更窄了，所以描述语言一定不要过于诱惑。
这点也是非常关键的，把广告语的诱惑力降低到最低去宣传，争取让每个进来的人都是对这个产品有一定了解甚至是有意向购买的人。
同时可以在广告语上直接加电话或者QQ，这样可以免费利用GOOGLE的免费展示功能带来大量的客户。
21. 测试顺序
广告页做好以后，并非直接上竞价进行测试的，而是先做定向流量宣传进行测试，先去一些论坛贴吧等发广告。
如果测试着平均每IP的收益超过0.50元，那么就可以上搜索广告，因为普通流量都可以平均到0.50的收益，那么目标性更强的搜索广告效果会更好的，所以测试一下基本上就是可以赢利的。
在前两个阶段的测试中，还要不断的调整广告页上一些大家经常问到的一些问题，然后开始测试内容广告，发现是赢利的，那么就进行高流量的投放。
前两个阶段，不是简单的流量测试，更重要的是对广告页上的一些东西进行调整，同时要对常见问题进行整理，建立一个单独的常见问题版块，然后将问题都放上去，当有人咨询的时候，先把常见问题的页面发给对方。
22.地理位置
ADWORDS有个控制显示地理位置的功能，一般在网络上推广的产品，大型城市的销量比较好一些，所以刚开始初期，可以先设置大型城市和省份，对于一些偏远的省份，可以不显示，刚开始的时候可以光显示北京和上海广东，后面可以陆续添加。
23.投放时间
ADWORDS不仅仅可以控制显示地区，还可以控制显示时间，一般我们控制的显示时间为早9点到晚8点，这是销售的黄金时间，如果是人手够的话，可以全天24小时开放流量，对于一些针对企业的产品推广，则控制周六和周日不显示。
24.降低成本
选择产品的时候，尽量的选择一些独家类的正规性的产品，也可以选择一些知识产权保护的产品。
例如移动英语等这种都是无成本的，尽量的进行低成本，高利润式的产品运营，做一些知识类产品的运营。
25. 电话回拨
一个项目，在网上介绍和在电话中介绍，是截然不同的营销效果，所以在客服程序上与对方交谈的时候，尽量的要让对方说一下自己的电话号码，然后给打过去，通过电话进行沟通，然后介绍一下产品，对方有兴趣的话，让对方到网站上下定单就可以了。这个是提高成交量最直接的方法，电话营销里面也有很多艺术，所以要不断的去总结和整理经验。
竞价，一句话就可以解释，买流量做网站宣传，就是竞价。网站的流量都是买来的，不同的关键词的流量的价格不同，关键词越热，需要出的价格越高，所以叫竞价，就是竞争着出价。
投资竞价，不看流量质量如何，不看流量单价如何，不看购买流量的联盟如何，只看一点，就是看投资是否是赢利的，哪怕一个点击的单价是100元，只要是赢利的，那么这个投资就是值得的，这是一个表面误区，很多朋友在做竞价流量投资的时候，往往看到高价就不敢去投资了，越是高价越要投资，要是没有利润的话，也竞争不到高价。
出一般的书的版税是5%，而出韩寒的版税是15%，但是出版社仍然敢去给，因为韩寒的书利润更高，一样的道理，所以做竞价投资，只看一点，那就是利润。
狭义上的竞价，是指的去一些大型广告平台，例如GOOGLE、YAHOO、SINA、SOHU、BAIDU上去买关键词，而我们现在讲的竞价，是泛指所有买流量来创收的行为，包括从个人站上买流量我们也称为竞价。
将流量转化为现金收入的网站创收形式，叫终端，例如在第一阶段，有做广告联盟的，有做手机电影注册的，有做亚洲交友的，这些都是终端形式，例如在第二阶段，有卖产品的，有卖服务的，这也是终端形式，在第三阶段，有提供增值服务的，例如QQ会员，有靠收VIP费用的，例如佳缘交友网等，这些也是终端形式，把流量转化为钱的创收形式，就是终端形式，每个网站的创收形式不一样，所以每个网站的赢利终端也是不一样的。
决定网络收入的根本就是流量的大小，所以才有了“流量为王”的说法，有朋友就会提出疑问，那么买流量做广告，这种要多大的流量就有多大的流量，因为网上卖流量的太多了，为什么我们不去买流量呢？
在第一阶段里，无论是什么样子的赢利终端，每千IP所产生的创收几乎是相同的，每千IP的收入在10元左右，而去买流量，只要是真实有效的流量，没有低于这个价格的，所以必然是亏损的。
第一阶段就如同存款可以产生利息一样，有人就提出疑问，那么我们去贷大量的款，再来存上，那不是很赚钱吗？的确是很赚钱，但是我们要付出的利息更高，所以买流量在第一阶段实现创收是很难实现的，但是并非说一定不可以实现。
第二阶段的赢利终端是属于自己的产品或者服务，这一类相对来说赢利就大一些了，只要是平均每IP的利润超过每IP的投资，那么就可以加大投资力度，而且可以倍增式去加大投资，所以只要测试一款产品在投资竞价时是赢利的，那么就等于找到了一款暴利项目，因为可以在一个时间段内，大量的投资流量。
所以一般来说，买流量多是出现在第二、三阶段。
2. 哪里可以买流量，价格如何？
买流量如同现实中的借钱，借钱可以通过朋友借，也可以去找个人借，也可以去银行借，也可以去抵押公司借，还可以去典当等。
流量可以去找个人购买，也可以找一些站长中介购买，我们着重介绍一下通过一些联盟来购买的情况。
第一类：垃圾流量。这里的垃圾流量并非说这些流量是完全虚假的流量，这里说的垃圾流量是指的流量多是一些情色类诱惑流量，多是来自一些电影视频站或者是小说站上过来的流量。这一类流量购买，多是在一些交换链上，例如先锋链、779等，这一类流量的价格相对来说比较低，单价在3分钱左右一个点击，例如买 1000IP，仅仅需要30元人民币。
适合做一些性保健品类的销售，还有的用来做一些引导注册类的广告，可以去上面注册个帐号，然后查看一下显示内容，就可以看到目前在上面购买流量的商家在做什么广告，不管是什么形式的流量投资，凡是长期投资者，都说明其广告形式以及终端是赢利的，所以我们只要去研究购买流量平台上别人的广告，就可以快速的成功，直接复制对方的广告形式就可以了。
第二类：中小联盟。这里垃圾流量相对少了一些，这些联盟下面都有众多的中小站长，当我们把钱付给中小联盟，并且提供我们的广告语以及广告形式以后，他们就会给我们放到广告后台上去给展示，站长们再把代码投放到自己的站上去。按点击付费给广告联盟，广告联盟再按照点击付费给站长佣金，广告联盟赚取佣金。例如淘宝最初的推广，就是利用的中小联盟进行推广，不过淘宝当年很暴力，强制性弹窗。这一类一般为1000IP 60元，单IP均价为0.06元。
这一类适合做相对来说比较正规的一些广告形式，例如虚拟主机类广告等等，必须为大众消费的产品。
第三类：大型广告平台。这里的流量以专业化的流量居多，例如GOOGLE的ADWORDS平台，例如百度的主题推广，YAHOO直通车，还有搜狗竞价，都属于大型广告平台，大型广告平台就是中小联盟的翻版。这一类单价比较高，最低也在0.10元，一般的热门关键词，都要超过1元钱一个点击，但是这种流量质量要高，而且是多数是按照搜索关键词给予的展示，所以意向流量更准确一些。例如我想找寻西瓜收购客户，我在先锋链上就是投资1万元的流量可能都找不到一个客户，在中小联盟上找寻也许还是找不到，但是我在大型广告平台上，当别人搜索西瓜收购的时候，就展示我的广告，所有来的流量，都是真的想做西瓜生意的，结果我很快就找到了自己的客户。
有朋友就会有疑问，那么流量的单价不同，人们为什么不买低价流量呢？ 其实流量和现实中的金钱是一样的，不在于币种，而价值是相同的。
例如我1000元人民币，可以兑换1136港元，可以兑换94欧元，可以兑换1564元日元，并非说人民币值钱，而说日元不值钱，相对1000元的投资来说，无论转化为什么币种，所能买到的东西是一样的。
1000IP的先锋链的流量价值为30元，所产生的收入，基本等同于60IP的GOOGLE所产生的流量的创收，这就是市场规律，如果他们之间存在大的差额，那么早就有人会买一种流量做另外一种广告联盟的推广了。
流量是遵循价值规律的，无论是什么形式的流量，其销售价格与其能够创收的价值是成正比的，没有物美价廉的流量。
3. ADWORDS是什么？
ADWORDS的网址是http://adwords.google.com 或者是www.adwords.com ，这是GOOGLE广告平台的广告主管理平台，广告主就是拿钱做广告的人。
在ADWORDS管理平台上，广告主可以设置自己的广告语，设置自己的关键词，设置每个关键词的单价，同时还可以设置显示时间，以及每天最多消耗的金额数，还可以设置显示区域以及展示形式。
ADWORDS支持在线充值，所有的广告费都是通过在线充值来完成的，ADWORDS还提供发票。
一般ADWORDS里面的广告，单价都要超过0.10元每个点击，与ADWORDS功能类似的，还有YAHOO推广、百度推广、搜狗广告联盟以及新浪广告平台等，其功能都是大同小异。
要想真的认识adwords 必须是要亲自尝试一下的，无论使用什么后台或者是进入什么站，都要仔细研究每个功能，特别是这种大型站，每个功能都不是多余的，所以我们去研究别人没有去研究的地方，就能够找到新的商机，这也是熟练掌握一款后台或者是软件操作的技巧，就是挨着查看每个功能，并且通过搜索引擎获取关于这个功能的相关分析。
ADWORDS是要交学费的，前期投资多数是不赢利的，但是能够让你学会如何使用adwords，使用adwords就如同学会在CCTV上投放广告，是一劳永逸的事，只要是投资回报比是赢利的， 那么就可以大面积的投资。
4. ADWORDS适合什么样子的网站？
ADWORDS基本上不适合第一阶段的网站，因为第一阶段的单价太低了，平均千IP的收入在10元左右，而从ADWORDS上购买1000IP，至少要100元人民币，显然投资回报是不成比例的。
适合投资ADWORDS的站，必须平均每IP的收入超过0.50元以上，才可以去尝试投资ADWORDS，而且还不一定能够投资成功，例如卖减肥产品的，即使是平均每IP是0.50元，但是投资的时候仍然是亏损的，因为减肥类的广告单价是0.90元。
所以适合投资ADWORDS的网站，多是第二、三阶段的网站，第二阶段的以销售产品为主，例如搜索“减肥”、“抗衰老”等关键词时，在GOOGLE搜索结果的右侧展示的，都是目前正在投资ADWORDS的，他们的投资就是赢利的，这也是为什么我们说做网络最简单的方式，就是每天去研究ADWORDS上的竞价，直接复制对方的广告页，去淘宝上买到最便宜的同类产品，我们投放同样的广告时，一样是赢利的。
第三阶段的广告投资，多是一些购物类的投资，属于烧钱一个过程，例如淘宝和阿里巴巴曾经买下来上千款产品的搜索第一名，这是运营品牌的一个过程，不考虑直接的广告效应，而是看的持久效应。
做竞价投资的第二阶段的网站，多是一些暴利性产品的销售广告页，一般利润都要在300元以上才可以上竞价，大家可以看一些减肥药，在竞价上卖500元，在淘宝上卖30块钱，同一款产品，利用的就是信息不对称，而商价这450元的利润里，就要有300元是广告费，这就是为什么锅王胡师傅的锅被查了以后，他说自己的收入很低，多数都被CCTV赚去了，是一个道理。
保健品类的多数都是暴利包装，这就是为什么做保健品类的竞价如此多的缘故，如果是做竞价卖懂懂的书，是铁定亏损的。
5. ADWORDS的展示形式有哪些？
ADWORDS的展示，主要有内容展示和搜索展示两类，内容展示就是我们在一些网站上看到的GOOGLE广告，这些都属于内容展示，关键词是自动匹配网页内容的，根据网页内容来显示相应的关键词广告。
当我们访问减肥类的网站或者文章时，如果上面有GOOGLE广告，那么GOOGLE广告展示的也是减肥类的关键词广告。
搜索广告，就是当人们搜索一些关键词的时候，展示的广告，例如我们搜索“减肥”的时候，展示的广告，就是搜索广告。
这两类广告各有利弊。
搜索广告的单价高一些，而且流量是有最高上限的，例如你做减肥类的关键词，单价因为竞争激烈，做减肥的有好多，谁的价格高，谁排在前面，同时减肥搜索每天就那么多的搜索量。但是凡是搜索过来的流量，都是真正的意向流量，也是最容易成交的流量，所以搜索流量的优势就是流量都是真实的，而且都是有绝对意向的，缺点就是价格高，流量低。
上面提到了搜索流量都是真实的，是相对内容广告来说的，内容广告都是展示在中小站长的网站上的，这些站长多数都会进行或多或少的作弊，同时随机性太强，所以内容广告的流量，都是有虚假成分在里面的，因为每产生一个点击，就可以为相应的显示站长创收一个点击的广告收入，所以他们会鼓励甚至利用软件来点广告的。
内容广告相对来说意向性差一些，例如在减肥网上我们看到了减肥广告，可能会顺手点一下，但是可能对这个产品并不感兴趣，仅仅是对广告语感兴趣而已。
内容广告的缺点就是流量有虚假的成分，同时流量的意向性差一些，但是内容广告有优势，优势就是流量可以无限增大，例如你投资一个项目发现是赢利的，那么就可以倍增式进行投资流量，例如移动英语，他们就在疯狂的投资，因为测试着是赢利的， 所以就可以最大可能的去投资。
6. 决定ADWORDS成功的因素有哪些？
不同时间段的流量，所带来的意向流量也是不一样的，例如有一些做交友类的网站，会选择凌晨0点到2点这个时间段来投资流量，因为这个时间在线的人群，多数是一些猎奇心比较重的人群，当这些人群进入交友网的时候，他们是交友网VIP的主导消费群体。所以决定ADWORDS投资成功与否的一个重要因素，就是投放时间。
不同地区的消费能力也是不同的，投放西藏的流量和投放到北京地区的流量所产生的收入是不同的，所以在投放广告的时候，我们多数是仅仅投放大型城市或者比较发达的省份，一般会选择：北京、天津、深圳、上海、广东、山东、浙江这几个城市作为流量投放区域，成交率会大大提高，网络消费能力最强的地方是广东。所以地域对于ADWORDS投资也有很大的影响。
广告语的诱惑力，包月广告时，广告语越诱惑越好，但是ADWORDS广告语，要做到越平凡越真实越好，例如我写个 日赚500元项目免费送，可能进来的都想赚钱，而且不想投资的人，我写个日赚500元项目，加盟费1万元，可能进来的人，都已经接受了1万元这个标准，所以进来发现是真的需要1万元的时候，只要他们认为是真实的，一样会投资的。广告语要真实性的描述出来项目的卖点，同时不要去夸大宣传，越朴实了越好，因为GOOGLE是按照点击收费的，而不是按照展示收费的。
广告测试顺序，投资ADWORDS，要进行收入测试，第一步是要先去自己宣传流量，测试1000IP的收入，如果1000IP的收入超过500元，那么就进行搜索广告测试，发现测试搜索引擎的时候，收入能够继续保持每IP0.50以上的收入，那么就可以选择内容广告同时展示，如果发现继续是赢利的，可以加大投资力度。很多朋友在投资ADWORDS的时候，往往会选择直接上内容广告，结果发现不赢利。
当然还有众多的因素，包括广告页的因素，包括客服的因素等等，我们这里只探讨与ADWORDS设置有关的因素，影响竞价的因素有40多种，每一种都是致命的。
7. ADWORDS和ADSENSE的关系是什么？
ADSENSE的地址是www.google.com/adsense 我们平时听一些站长说，靠GOOGLE收入了多少，其实就是说的adsense收入，adsense是针对站长的一个平台，站长上去申请一个帐号以后，可以获取广告代码，投放到自己的站上以后，就会展示GOOGLE提供的广告，当站上的人点了GOOGLE的广告时，就会按照相应的点击费用支付给站长佣金。而这些广告，恰好是ADWORDS广告主投放的。
GOOGLE就是一个中介平台，一般投放一个ADWORDS广告，平均单价0.20元，而ADSENSE平均点击单价是0.05元左右，可见GOOGLE的这个中介费有多高。
做站长，不仅仅要熟悉adsense 还要熟悉adwords，adsense等于卖流量，adwords等于买流量。
8. ADWORDS适合什么样子的网络人使用？
Adwords是好东西，现在在投放ADWORDS广告的，多数是日收入500元以上的，不信你可以去搜索一些关键词，挨着去问一下， 没有低于这个收入的，因为低于这个收入，你让他们投资，他们也懒的去投资，但是ADWORDS的门槛很高。
因为决定竞价的成败因素有太多，所以ADWORDS适合对流量、网页以及网络人性了解的非常透彻的人，一般适合有一定商业头脑，而又对网络有一定兴趣的人，前期的学费是必须要交的，竞价是暴利，但是仅仅针对少数人来讲。
9. ADWORDS有没有办法解决内容广告的虚假性这点？
这是这篇文章的主题，有一些热门搜索词，而却没有匹配的产品，例如“天气”、“地震
”每天的搜索都有几万次，却没有相应的广告主进行投放广告，而这些单价都非常低，一般0.20元就可以投放，这些都是真实的展示，不涉及任何中小站长的利益，所以每个点击都是真实有效的。
所以我们在准备投放内容广告的时候，不妨把方向转化为高搜索的热门无商业化的关键词，例如 天气，地震 等等。这是这一篇文章的核心，就是学会用高搜索的热门关键词做内容展示。
附：
决定竞价成功与否的关键性因素
1. 域名
很多新人朋友往往为了省钱和节约， 会省掉域名的钱，采取一些免费的二级域名，或者过去的一些域名直接用上了。做竞价，每个环节都是致命的，每份投资都是必需的，在投资上节约的人，是最会浪费的人。
域名注册的时候，一般在里面尽量的要包含关键词，例如要做减肥类的竞价，那么就会选择包含“jianfei”这个字组的域名，因为竞价的流量全部都是买来的流量，与域名的长短没有关系，所以域名带有词组拼音的时候，不仅仅可以带来搜索上的流量，还可以带来一定的信誉度，让顾客一看，原来这是职业做减肥的网站。
至于去哪里注册，都无所谓，如果方便管理和资金充裕的话，可以选择万网(www.net.cn)，这是国内最大最权威的域名空间提供商，学会了管理里面的域名，基本上就能够熟练使用其他域名提供商的域名管理平台了。
在注册的时候，如果你是想以什么落款出现在网站上，那么就要以什么样子的名字来注册该域名，例如 你是以北京减肥服务中心的名义做竞价推广的，那么注册域名的时候，把域名注册信息上就要写着“北京减肥服务中心”，做竞价广告页的额外所有的行为，都是只有一个目的，提高网站的可信度，产品能否卖出去，决定于两个理由：
理由一：产品是否是对方需要的。
理由二：销售方是否有足够的信誉度。
2. 空间
一个竞价，一般只有几M，甚至连1M都没有，所以对空间的大小要求的非常低，一般的空间都可以放开竞价页，但是空间的大小，并不决定着速度，做竞价，是需要高速的，因为每个流量都是我们的潜在的客户，一个优秀的空间也不过是几百块，如果是因为空间的稳定性出了问题，一天的损失可能就是几百块，所以在投资上节约的人，是最会浪费的人，所以空间必须使用高速空间，一般的竞价页都是普通的HTML页，所以使用HTML空间就可以了。
有条件的朋友，可以选择万网（不要选择万网代理的，代理的价格低，但是质量不一样），如果嫌价格高，可以选择其他站上一些双线的空间，但是必须要进行速度和稳定性测试，才能够确定购买，物美价廉的东西在网络上是不存在的。
不过真正的双线空间，基本上是不存在的，在网通和电信之间的单线空间，建议选择电信空间，因为在国内，电信用户占据了绝大多数市场，选择高速电信空间也是可以的。
空间的速度，对于竞价页来讲，具有非常重要的作用，如果竞价页长时间打不开，人们一般就直接关闭掉了。
3. 视觉冲击力
选择好产品以后，因为网络不同于现实，网络上的产品能否成功的展示优势给用户，完全是看产品广告页的冲击力，一般都要选择出来产品的优势来，然后放到首页最具有视觉冲击力的，一般竞价如果在5秒种内没有吸引住别人，基本上确定这个人不是潜在客户了。例如MAN-MAX的视觉冲击力：1个月让你增长3~5厘米。例如做减肥方法的竞价“不打针、不吃药、不手术、不节食、不反弹”，所以竞价页在设计的时候，一定要挑选出来自己产品或者服务的最大的优势组成广告语做成视觉冲击力的广告展示在访问者面前。例如有人做减肥广告“保底月减20斤，无效退款”，给人的感觉是具有很强的冲击力，促使别人想继续看下去。
4. 产品概念
两类产品包装模式是暴利的，一类是概念性包装，另外一类就是赢利工具式包装。
概念性包装：就是将普通的产品加上特定意义的概念，例如开过光的东西，或者是刻过字的情侣手镯等等，我们去山上烧香，其实就是概念性消费。
赢利工具包装：就是将产品包装成赢利工具，例如王通的电子书，没有作为SEO教程推广，而是当成了一种赢利工具来推广，就是别人买来不是消费的，而是用来当成赢利工具的。
所以我们在研究和复制别人广告页的时候，可以考虑进行概念性包装，举例：
七子丹是一款道教的壮阳药，也是目前最贵的壮阳药，其成本只有几百块钱，但是他们炒作的概念就是“限量500颗/年，带唯一编号”。
5. 产品价格
产品价格必须要大于销售一件的流量成本+目标利润，同时以不超过1000元为准。1000元左右的产品是最容易推广的，例如减肥类的产品，成本不超过10块钱，但是销售价格均为600元左右，例如移动英语，成本为0，销售价格980元一套。
只有有了足够多的利润空间，才能够有足够多的流量投资。
假如我们现在在淘宝上选择了一款很有效的减肥产品，价格是100元一套，我们以600元的价格进行销售测试，发现每400元的广告费就可以产生一个交易，那么这个价格定的就是合理的，如果是定价为400元以下，而每400元才可以产生一个交易时，那么就是亏损的。
竞价的产品不怕高，就怕低，有钱人多的很，但是价格越低，他们越觉得不值得信赖，七子丹的交易额已经超越MAX-MAN了，而七子丹的套装是9万6000元一套，为礼品装，销售的最好，竞价的面向群体决定了，广告页宣传的主要对象为有钱人，所以竞价是暴利。
这并非说去欺骗消费者，而是目前保健品行业里的普遍的规则，保健品的出厂价，一般为1~2折，上万类商品都是如此的定价标准，成本主要是运营和推广成本。
要拿出来足够多的利润空间，来换取足够多的流量，所以一般要求价格不高于1000元，利润空间不低于600元，流量测试每款交易流量成本不超过300元（300元就是1000个访问者），1000个访问者产生一个交易是非常容易的。
6. 产品比对
在介绍产品的时候，一定要增加一个图表，就是产品比对，将自己的产品，与目前市场上的同类产品进行优势比较，让别人从图表上明确我们的产品具有绝对的压倒式的优势，优势都是比较出来的。
优势比较这个图表，对于每一款竞价都很重要，因为他能够很直观的让别人清晰的了解这个产品的真正的优势在哪里？让别人选择我们的产品，就要给别人一个理由：选择我们而不选择别人的理由。
产品比对要从性能参数、价格等各类常见参数进行比较。
7. 美工质量
很多人做竞价广告页投资都不成功，就是没有找到理由，其实最主要的原因就是广告页美工质量不行，因为访问者除了通过广告页外，没有第二个可以考究我们实力的渠道，所以广告页的制作水准直接就代表了我们的整体实力，很多人在这个上面节约投资，甚至是自己亲自上阵去制作的广告页，结果销售一点都不乐观，就是没有给别人一种可信度。
广告页制作，一定要找绝对专业的美工来制作，这点非常关键，甚至说是最关键的一个环节，可以比较一下众多的竞价页，特别是能够长期坚持下来的竞价页，没有一个是做的很丑的，都是做的相当专业的。
做网络，并非什么都要自己去做，而是要学会借力发展， 让专业人士来帮我们做，投资的时候，该投资的钱是必须要进行投资的。
8. 400电话
400和800电话都是具有很强的可信度的，一般给人的感觉就是400以及800开头的免费服务电话，都是大型公司才有的，现在的400电话相比过去来讲，申请起来要容易的多了，在网上，很容易就可以申请到，200元都可以申请到，可以在网上搜索“400申请”。
一个竞价广告页的客服电话是400电话的时候，能够很大程度上提高广告页的可信度和实力。
去年的时候还写过一个创意，就是去洽谈代理网上的400电话业务，当时群上就有朋友去代理了，然后挨着一些没有400电话的竞价广告页进行推广，效果很不错，因为代理是拿话费提成的，每分钟提成1毛钱，同时每推广一个可以获取200元的开户费，每天推广出去一个问题不大。
9. 在线客服
我们试着访问一些竞价页，现在基本上都用上在线客服系统了，当我们访问一个竞价广告页的时候，就会弹出一个对话框，来问我们，是否需要服务，如果点是，那么对方就会主动的问话的，客服系统的宗旨就是“努力把每个访问者，都变成消费者。”在线客服系统一般都是收费的，几百元/年，这个投资也是必需的，初期可以先用QQ做客服，等有了前期的收入的时候，再上在线客服系统也可以。
在线客服的代码，要放到网页的前面，因为在线客服的加载速度是比较慢的。
10.广告单价
广告最低可以设置0.08元，上不封顶，就有很多朋友有疑惑，为什么不设置的价格低一些呢？
设置高价有2个原因：
1、搜索类广告，因为竞争激烈，价格上来了，如果不设置高价，那么就不会在搜索结果中展示，即使设置上，如果价格不够高，也不会排到前面几个。
2、内容类广告需要高流量消耗时，例如0.08分的价格，一天可能只能给带来1个IP，但是0.25的单价，可能一天给带来5000IP，而且我们测试当单价是0.50是成本点时，那么只要是是低于0.50的单价都是赢利的。对于内容类广告来说，单价是决定流量释放速度的。
成本点：成本点是指的通过测试前10个销售量来检测的流量IP数的单利润，例如测试着使用0.10的单价进行测试时，发现每1000IP可以产生500元的纯利润，那么成本点就是0.50元，低于这个数字的单价都是可以设置的。
每款产品的成本点是不同的，但是测试以后，每款产品的成本点是基本上固定的。
设置高价的前提是必须是先测试赢利过的价格才可以设置，不可以盲目设置。
内容单价和搜索单价不是一回事，两个是要分别进行设置的。
ADWORDS后台，必须要拿出时间来进行详细的研究，没有一件事是谁都可以轻易操作的，越是操作着难的项目，别人越难去复制。
还可以采取开通多个内容广告，采取多个低价的形式来实现高流量，例如我设置上10个0.20的广告，效果比设置一个0.30的效果还要强。
广告单价设置没有一个统一的标准，但是一定要去后台熟悉广告设置的技巧，在过去我们写的创意里，有个要求，就是无论使用什么软件还是什么网站的时候，一定要熟悉里面的每个功能，每个窗口每个说明每个按键都是有用的。要把每个选项，都在搜索引擎上搜索一遍，然后才能够熟练掌握里面的一些规律，特别是看一下别人写的一些经验分享（这是一个非常重要的学习习惯，不要漏过任何一个细节）。
有很多朋友，用了很长时间的ADWORDS，都还不会设置单价，一定要挨着设置一下，不要害怕弄乱了， 弄乱了不要紧的。
使用ADWORDS，还要先开通工商银行的网上银行业务（去营业厅办理，并且申请U盾），学会使用网上银行，并且熟练掌握转帐和汇款以及查询，ADWORDS开户是需要汇款的，50元手续费。
11. 简约而不简单
很多竞价页，产品介绍就好几页，别人根本就没有耐心去阅读，反而觉得很烦琐，所以竞价广告页的文字必须要简练，就是有冗杂的介绍，也要放到一些分页上去，对于主页必须要非常的简单，更多的问题是要通过客服来解答的。
越简练的文字，表现出来的网页的层次越高，所以文字类的东西尽量的要少，多用一些图表，少用到文字，就是用到文字也是简练的几句就可以。
多弄一些证书类的东西放上去，这是很重要的，网站最多为两版，就是有下拉页，但是不要太长了，让别人可以清晰的看到产品的优势，产品的工作原理，产品的价格，产品的订购表就可以了。
12.物流方式
网上交易的方式主要是三种：
先款后货、第三方交易担保、货到付款。
大多数人对于网络都是不信任的，很多人都在网络上被人忽悠过，打过去钱以后，就不再发货了，所以先款后货，仅仅适用于网络知名品牌的公司或者个人，具有一定口碑的。
第三方交易担保的方式，是目前网络上交易最常用的一种交易方式，购买方确认收货并且满意货物的时候，才通知第三方把货款打给卖方。但是对于大多数网民来讲，他们并没有网上银行，自然就无法实现汇款了。
目前被认为最好的交易方式，就是货到付款，这是针对高端消费群体来讲，比较好的一种交易方式，货到付款一方面是解决了货款的交易问题，还解决了信誉问题，看不到货不付款。
我们在做测试的时候，测试的养生的一款产品，主要面向群体是高端消费群体，我们最初设计的是使用淘宝来进行推广，就是使用支付宝来进行中介，目的是保障高端消费群体先验货再确认付款，但是很多人提出了， 他们根本就不会用淘宝业务，最简单的方法就是货到付款。
所以我们要找寻目前比较好的货到付款的物流公司来实行代收货款，这个非常容易，就是去主动的咨询一些竞价的客服，和他们说一下自己在一个小偏远的城市里，问对方的物流是发的什么物流，能不能到我们的小城市？ 这样就可以获取对方使用的物流公司，多问几家，就可以做出比较了。
我们在选择的时候，是选择的宅急送，因为针对大部分高端消费者来说，主要是集中在大中城市里，而宅急送，基本上覆盖了这些大中城市，货款结算周期为15天。
打电话给当地的宅急送，签定代收货款合同就可以了，如果有公司资质，可以选择邮政的货到付款业务，邮政的货到付款业务的覆盖面更广。
使用宅急送作为货到付款业务的时候，要在ADWORDS后台设置广告显示地理位置为大中城市，越大的城市，销售效果越好。
13.流量双用
一次流量，如果只用一次的话，那么就会使流量成本变的很高，一般为了节约流量成本，我们都会采取一个流量， 多重使用的方法。
如果是把广告做的太直接，那么就会容易被人觉察到，所以一般我们都把广告做的和GOOGLE的广告框一样，让对方感觉那是GOOGLE的广告，具有更强的可信度，例如在减肥的竞价页上，我们会顺便投放上类似GOOGLE广告框的“抗衰老”和“壮阳”的广告，当一个访问者过来以后，哪怕是成不了我们的减肥产品的客户，但是很有可能就成了我们抗衰老和壮阳的客户。
流量的多次使用是很重要的，但是要注意一点，就是GOOGLE广告框一定要和页面的整体色调相吻合，不要因为流量的二次利用，而造成了整体的美观度下降。
14.承诺公告
有一句话，对于产品销售具有很强的作用“郑重承诺：XXXXX”，现在很多竞价广告页也采取了这种方式，例如“郑重承诺：30天内，减肥度低于体重的 1/10，全额退款！”但是承诺必须是真实承诺，产品也必须为真实可行的，如果的确遇到一些使用了而没有太好作用的，在对方申请协商退款时，应该主动的退还。
一般 承诺公告，也会作为一个视觉冲击力的一部分展示出来的。
15.量化包装
量化包装，就是对一些具体的效果进行数字化包装，例如只需一个疗程，让您年轻20岁，例如 月减20斤，不再是梦！就是对产品的功效进行具体的数字化包装，例如增长2~3厘米等。
产品或者服务的量化包装，对于产品的销售，起着绝对的震撼作用，做的好的产品广告页，多是有数字量化包装的。
16.名人代言
名人代言，在网络上的多是假的，如果有真的代言人是最好的，如果没有代言人，可以选择一些有代言人的产品作为推广，他们使用的代言人，多是国外的或者港台明星，然后PS出来的代言图片，明星代言对于产品推广，起到非常关键的推进作用。例如在淘宝上，有个手表店，把自己的手表用郭富城的代言表现出来了，每一款的表名都是：郭富城代言的XX型号手表。给人的感觉就是这个表很有实力。
17.可信度
网站的每个环节，都直接决定着这个站的可信度，所以对于网站的美工以及文字组织，都是要求的非常专业，整个网站浑然一体，给人的感觉就是一个结构性非常强的网站，清晰明了，简约而不简单。
18.市场需求
有好的产品，有好的广告页，不一定就有好的利润，因为并非所有的产品都适合在网上进行推广的，特别是使用竞价进行推广的，例如牛奶，每个人都需要，但是在超市里就可以买到，在网上就是推广， 也卖不动。
一般别人正在使用竞价推广的产品的方向，都是可以通过竞价进行推广的，因为他们是测试成功的，说明这个市场需求是有的，而且通过竞价的方式去推广的情况下，是可行的。
所以尽量的不要自选方向，而是借用成功案例，分析方向，例如移动英语一天有10万的纯利润，而且持续时间达到了几个月，说明了其方向是正确的，而且市场是巨大的，这个方向就是一些英语基础差，而且又不想出力学英语，真的把英语当成学歌那么简单的人。
19.关键词选择
不同的关键词的单价是不一样的，在ADWORDS后台有个重要的工具“关键词工具”，例如我们做减肥这个关键词，但是这个关键词单价非常高，于是我们可以把减肥放到关键词工具里面去，然后让其给自动分析一下，与减肥相关的长尾搜索关键词，这些关键词往往是人们不注意的， 但是搜索量却非常大，例如：
有的搜索量很高，但是竞争却不激烈，这种就是良好的关键词，所以我们选择关键词的时候，掌握一个标准：
使用关键词工具进行分析，避免使用高竞争的关键词，而是使用长尾高搜索低竞争的关键词，例如“怎样减肥”“如何减肥”等关键词。
这也是做SEO中常用的一种技巧，就是制作长尾关键词，现在越来越多的人在搜索的时候，喜欢用长尾搜索，例如“如何减肥最快？”，这也是百度知道为什么流量高的缘故，就是因为他们的提问，都是问句式的。
关键词工具，不仅仅是做竞价的好工具，还是做SEO的工具，例如前一段时间，有人做了“汶川地震死了多少人？”平均每天能够获取几万IP的流量。
20.广告语
在做宣传的时候，一般我们的广告页诱惑力越大越好，但是做竞价的时候，正好相反，诱惑力越下越好，因为展示是不收费的，竞价是按照意向点击来付费的。
而且在广告语里面，尽量的要包含产品的基本信息，平和的去描述，不要夸张，要把每个意向用户最大化的转化为成交者。
例如日赚500元的项目，如果用这个做广告语，那么进来的人可能都是想赚钱的人，不一定是做网络的， 如果写着“网络赢利中项目转让”，那么点过来的人，可能都是对网络项目感兴趣的人，那么范围就变的更窄了，所以描述语言一定不要过于诱惑。
这点也是非常关键的，把广告语的诱惑力降低到最低去宣传，争取让每个进来的人都是对这个产品有一定了解甚至是有意向购买的人。
同时可以在广告语上直接加电话或者QQ，这样可以免费利用GOOGLE的免费展示功能带来大量的客户。
21. 测试顺序
广告页做好以后，并非直接上竞价进行测试的，而是先做定向流量宣传进行测试，先去一些论坛贴吧等发广告。
如果测试着平均每IP的收益超过0.50元，那么就可以上搜索广告，因为普通流量都可以平均到0.50的收益，那么目标性更强的搜索广告效果会更好的，所以测试一下基本上就是可以赢利的。
在前两个阶段的测试中，还要不断的调整广告页上一些大家经常问到的一些问题，然后开始测试内容广告，发现是赢利的，那么就进行高流量的投放。
前两个阶段，不是简单的流量测试，更重要的是对广告页上的一些东西进行调整，同时要对常见问题进行整理，建立一个单独的常见问题版块，然后将问题都放上去，当有人咨询的时候，先把常见问题的页面发给对方。
22.地理位置
ADWORDS有个控制显示地理位置的功能，一般在网络上推广的产品，大型城市的销量比较好一些，所以刚开始初期，可以先设置大型城市和省份，对于一些偏远的省份，可以不显示，刚开始的时候可以光显示北京和上海广东，后面可以陆续添加。
23.投放时间
ADWORDS不仅仅可以控制显示地区，还可以控制显示时间，一般我们控制的显示时间为早9点到晚8点，这是销售的黄金时间，如果是人手够的话，可以全天24小时开放流量，对于一些针对企业的产品推广，则控制周六和周日不显示。
24.降低成本
选择产品的时候，尽量的选择一些独家类的正规性的产品，也可以选择一些知识产权保护的产品。
例如移动英语等这种都是无成本的，尽量的进行低成本，高利润式的产品运营，做一些知识类产品的运营。
25. 电话回拨
一个项目，在网上介绍和在电话中介绍，是截然不同的营销效果，所以在客服程序上与对方交谈的时候，尽量的要让对方说一下自己的电话号码，然后给打过去，通过电话进行沟通，然后介绍一下产品，对方有兴趣的话，让对方到网站上下定单就可以了。这个是提高成交量最直接的方法，电话营销里面也有很多艺术，所以要不断的去总结和整理经验。
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